商业地产“城市综合体”项目投资价值分析-工商管理(mba)专业论文.docxVIP

图 5 中国商业地产发展阶段FIGURE 5 Stages of Commercial Real Estate Development In China2002 年起，中国的商业地产从房地产行业中独立出来受到人们的特别关注，得到大规模的 开发，各地的商业项目如雨后春笋般兴起，并出现了诸如大连万达订单商业模式。随后几年，各 种形式的商业建筑出现在中国各地，各地政府也竞相规划发展大型、超大型的商业建筑群。所谓“商业地产”是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地 产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等地产形式。[11]从 广义上讲，商业地产指除住宅以外的房地产形式，主体特征以租赁回报为目的，包括商场、酒店、 办公、旅游、展览、集贸市场等；而狭义上的商业地产指用于商业经营的地产开发项目。商业地 产的形式多种多样，最常见的如“城市综合体”、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等。 万达总裁王健林则认为：商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。它是以零 售物业的租金收入为目的的长期房地产投资，如果开发后销售出去，称不上商业地产。综上所述，我们认为，商业地产就是用于从事商业活动的房产或者地产，在商业活动中有经济效益的产生，是一种生产要素。[12]商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用。商业地产的服务范围主要是第三产业，随着中国产业结构调整，政策向第三产业倾斜及第三 产业自身的快速发展，商业地产在城市经济发展中的地位也越来越重要，商业房地产的供给和需 求都将比较活跃。尽管最近几年，商业地产投资额占房地产投资总额的比重稍有下降，但商业地 产的投资额绝对数量增长较快（图 6）。办公楼开发投资总额商业营业用房开发投资总额房地产开发投资总额办公楼占比商业营业用房占比40000亿元35000300002500020000150001000050000% 14.0012.0010.008.006.004.002.000.002000200120022003200420052006200720082009文献来源：中国国家统计局网站 图 6 商业地产投资占房地产投资总额的比重FIGURE 6, Real Estate Investment In Commercial Real Estate Investment Accounted For The Proportion of The Total具体说来，商业房地产主要在以下几个方面影响城市经济的发展：（1）带动第三产业发展商业地产的直接下游行业是庞大的第三产业，包括零售批发，餐饮住宿以及各种商务服务业。 第三产业是国民消费的主要拉动力，带动经济增长，世界平均消费率约为 77%，而我国的近十年 消费率却不断下降，如图 8 所示，在 2008 年还不足 50%，低于世界水平 20 个百分点，随着我国 城镇化水平的进一步提高，消费水平必将会有大幅度提升，而作为持续促进第三产业发展的商业 地产，也将迎来广阔的增长空间。350000亿元300000250000200000150000100000500000最终消费支出国内生产总值消费率%706050403020100200020012002200320042005200620072008文献来源：中国国家统计局网站 图 8 中国 GDP 与消费水平FIGURE 8 The Consumption level And The Chinese GDP（2）改善人们生活品质商业地产简单的说就是指用于商业用途或者具备商业功能的地产。包括写字楼、商场、城市 综合体、购物中心、酒店等等， 这些地产不仅是一个地区或城市繁华程度的标志，也是提升人 们生活品质的基础之一，如图 9 所示，商业营业用房面积近年来基本上成逐步增长态势。文献来源：中国国家统计局网站 图 9 商业营业用房销售面积FIGURE 9 Commercial Using Area For Sale（3）吸纳社会就业人口第三产业是吸纳社会就业最多的产业。商业地产的发展将有利促进第三产业的发展，从而促进中国就业率的提高。根据第一次全国经济普查数据，2004 年底，房地产业实现就业人数 92.3 万，占当年总就业 人口的 1.8%。更重要的是，房地产业的迅速发展带动相关行业就业数量的大幅度提高。其中， 建筑业就业人数增长较快，并且成为吸纳城镇化进程中流动人口就业的主力军。资料显示，截至 2007 年底，我国共有房地产开发企业 6.2 万多家，从业人员约 172 万人，全国城镇物业管理覆盖面接近 50％，物业服务企业总数超过 3 万家，从业人员突破 300 万人。截至 2008 年，全国房地产经纪机构则超过 3 万家，从业人员超过 100 万人；