写字楼发展阶段与趋势.docxVIP

2009年贵港写字楼市场展望◆市场仍未消化，供过于求格局短期仍挥之不去写字楼开发的重点区域港北新区，在未来的两年内预计将新增20多万平方米的供应量，新增供应量之大，供应如此密集，这对于目前经济稳定增长的贵港而言，必将使得本已供过于求的写字楼市场更加严峻，而且前期的写字楼市场还未经历消化阶段，写字楼市场将面临一场白热化的竞争，在这场写字楼供求重新洗牌的竞争中，树立特色，抢占先机无疑非常的重要。◆分项目可能转售为租，写字楼租赁供应将加大随着06、07年销售市场井喷带来的巨大压力，以及持有租赁带来的项目增值，预计09年将有部分项目转入租赁市场，加大租赁楼盘供应。租赁供应加大将给需求客户带来更多的选择空间，从而促使租赁市场进一步活跃。◆计09年写字楼整体价格上升潜力不大随着06、07年供应的井喷，预计08年写字楼的整体均价仍会继续下滑；受宏观环境影响09年写字楼价格上升潜力不大.◆计09年租金将保持稳定态势预计09年写字楼租金将保持在较为平稳的水平，但由于新增供应楼盘将客群大量分化，贵港写字楼09年租赁需求将很难缓解供应过量带来的空置率上升。【宝资通观点】在贵港这样比较内向化的四线城市，写字楼产品面对的主要为本地中小企业，而这些中小企业通常是保守、稳健，对置业体现出相当的理性，并且对价格极其敏感，价格越高，销售难度越大！几乎要到临近交付时方可启动销售，资金压力大，市场风险大。他们通常处于对公司前景判断的不确定状态中，因此对交付期过长（一年以上）的项目表现出较大的抗性。经过近两年来贵港商用商品房市场的高速发展，大批有购买能力的客户基本被消化，大量空置房将在未来几年内对新建项目造成直接和有力的冲击，因此必须创造出足够的直接利益点（卖点）与特色定位以截留目前处于待购状态的客户和吸引新增客户群体。２．４贵港写字楼市场前景2001年上半年，南宁、柳州等地写字楼的租金、售价都出现了明显上升，柳州上浮了30%。在贵港，业内人士认为贵港写字楼市场也开始复苏。其原因如下：２．４．１房地产新一轮景气周期决定了写字楼启动。在每轮周期的某一阶段，住宅和非住宅的角色地位会发生改变。城市不仅是居住地，也是产业配置场所，特别是第三产业。不同种类的配给应有合理的比例关系，写字楼投资与住宅投资的联系非常紧密，加之制度层面的原因已不存在，都进入了市场化时期，所以写字楼必然伴随着住宅区投资的增加而上升。他们之间并非此消彼长的关系，而是共衰共荣的关系。现在整个房地产市场都很景气，写字楼也一定会启动并逐步进入景气状态。２．４．２贵港城市功能的定位、变迁决定了写字楼发展长江三角洲、上海国际化都市圈涵盖的人口近1个亿，是全世界少有的最具增长潜力的区域。它的形成和功能增强，使得杭州、贵港也出现了巨大的增长空间，贵港作为第二层次中心，其地位必会随着上海都市圈在全球地位的提高而提高，这是贵港未来城市功能定位的决定性因素。贵港作为第二层次中心的定位，决定了它的城市人口、产业布局、城市建设的范围、城市基础设施的建设水平。写字楼要与此角色、功能定位相匹配，必须有一流的CBD、CLD、CFD。现在贵港市政府也在作出相应规划。随着规划的实施，通过有效供给（如地铁延伸），必然对整个写字楼市场产生强大的刺激和支持。２．４．３从宏观经济环境看，写字楼有相当好的发展前景。首先，经济学家认为，今年下半年开始，美国经济复苏，全球经济利好。随着中国经济和全球经济的联系日益紧密，我们有理由看好对外依存度日益增高的中国经济。其次，中国经济已在WTO的框架下运行，这有利于吸引外资、外商进入大陆市场包括贵港市场。写字楼市场更加细分，写字楼、酒店、SOHO、shopping-mail等要素流动加快。2001年底以来，河西奥体中心、仙西大学城等规划相继出台，贵港城市化的迅速扩张也预示了写字楼的繁荣。上海申办2010年世博会成功，这标志着未来5－8年内，以上海为中心的“泛上海区域”将形成一个庞大的经济圈，这就对贵港的经济发展起到了至关重要的作用。贵港的写字楼市场也终于迎来了发展的机会。２．５写字楼需求概况市场调查显示，被调查者对现有写字楼不满意的比例较高，十分满意的仅占4.6%，比较满意的占32.7%，不满意的占59.5%，十分不满意的占3.2%。因此，对现有写字楼不满意的共占62.7%。通过进一步的研究发现，对目前租用的写字楼不满意是促成其购买需求的主要原因之一。从这个角度考虑，贵港写字楼市场的前景是比较大的。在被调查的租用写字楼的公司中，3年内有购买打算的比例为40%，这是一个极其有诱惑力的数字。１、购买需求分析从首选办公地点的分布来看，选择新街口的比例较高，达到３２．７％，珠江路和山西路紧跟其后，其选择比例分别为１９．２％和１８．５％，然后是鼓楼，比例为１２．８％。其他对办公地点的选择比较分散。２、对车位的要求目前贵