顺天大厦调研报告.docxVIP

沈阳市顺天大厦调研报告姓名：学号：项目背景1项目概况1项目情况项目名称：顺天大厦项目地址：沈阳市大东区（大东区位于沈阳市东部，是沈阳市市内五城区之一。面积51.18平方公里，人口63万，是沈阳市内面积最大的城区。）总建筑面积：19160平方米。其中：公寓及写字间约11369平方米，商铺约为5091平方米，地下停车场及设备用房约2660平方米。建筑高度：15层（含地下一层）2建设单位情况建设单位：沈阳市宏建房屋开发有限公司法人代表：王立祥资质等级：房地产开发企业资质三级公司地址：辽宁省沈阳市沈河区彩塔街11号（项目地块所在地是城市中心次热点区域，西临城市内环线交通干道的滂江街；北为沈阳市重点初中107中学，正东为辽宁省重点中学沈阳市第一高级中学；周边有以“东逸花园”为首的等高档生活社区；有“世纪联华”大型商业卖场；西南面为距今已有百年历史万泉公园，园区内水面面积为5.23公顷，草木繁茂。项目所在地的自然环境优越，区位条件良好。）1.3项目组织结构本项目是既有项目法人项目，因此，项目组织机构不需重新设立，只需在公司成立本项目管理部，负责本项目实施的组织和管理。为了加强对本建设项目的管理，确保工程质量、工期和控制造价，应按项目管理模式组织工程建设。考虑到国家对建设工程有专门的法律规定，由公司履行项目法人职责，全面负责基础设施项目的规划、筹资、建设管理、协调和决策，具体负责工程项目的规划、设计、招标、施工的组织管理和办理各种建设手续。1.4项目管理人力资源配置本项目人力资源配备的主要任务是在项目管理部内配备土建、电气、水暖、造价等方面的专业技术人员从事工程项目管理；项目运行后实行物业管理。二．项目目的和意义2.1项目建设的目的2.1.1实践大东区“十一五”发展规划的需要在沈阳市大东区“十一五”经济和社会发展规划中指出：结合市府大路沿线餐饮业较发达、东陵西路汽车贸易渐成规模和地铁1号线出口处的潜在商业资源优势，规划发展具有商务休闲、金融中介、特色餐饮、购物娱乐、汽车品牌贸易为特色的商业功能“东扩轴”。本项目处于地铁1号线出口和内环线交汇口，项目的实施实现了相关规划的建设要求2.1.2协调大东区产业结构的需要大东区是沈阳民族工业的发祥地，经过近百年的发展，目前已形成以汽车、飞机发动机、机械设计制造、生物制药、仪器仪表和其他机械制造业为主的庞大的产业群，是中国著名的航空发动机制造基地、数控机床生产基地、轻型汽车生产基地。但是，大东区产业主要以制造业为主，而经济的发展趋势是第三产业渐成主流，本项目的建设对于协调大东区产业结构具有重要的意义。2.1.3实现大东区“一带三圈”规划目标的需要随着沈阳地铁一号线进入大东区，围绕在这里设立的3个站位，大东区将推出“一带三圈”的地铁经济发展框架。其中“一带”指大东区新的经济隆起带。“三圈”指，在地铁一号线津桥站、滂江站、黎明文化宫站站口的周边，半径500~700米的范围内，打造3个经济圈。本项目处于滂江站，依托一环路靠近城市中心区，商业较发达、居民密度较大、收入层次较高和交通便利的优势，重点发展以行政办公、金融保险、信息产业、商务和商贸为主的、具有高科技含量的现代城市集群商业带，拉动和提升城市居民的生活消费水平和消费能级。三．说明书3．1可行性研究报告编制依据《投资项目可行性研究指南》，2002，国家计委以计办投资[2002]15号文件，中国电力出版社《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，2006，中国计划出版社《沈阳市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要》《沈阳市城市总体规划大纲（2000—2020年）》国家、辽宁省及沈阳市政府现行有关规定及文件《大东区第三产业发展规划（“十五”及2010年）》房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额沈阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料投资项目方签定的协议书或意向书其他有关依据资料项目批复文3.2主要技术经济指标与研究结论顺天大厦项目主要技术经济指标表序号项目指标单位一建筑类1总建筑面积19160㎡2占地面积6105.3㎡二投资类1项目投入总资金10175.08 万元1.1土地取得费用3064.86 万元1.2前期费用210.76 万元1.3城市基础设施配套费283.57 万元1.4建筑安装工程费4897.30 万元1.5园区配套费574.80 万元1.6管理费用135.47 万元1.7销售费用220.60 万元1.8财务费用434.15 万元1.9预备费353.57 万元2资金筹措10175.08 万元2.1项目资本金4000.00 万元2.2银行借款5194.54 万元2.3销售收入投入964.91 万元三财务类1净现值（税后ic=8%）669.15万元2内部收益率（税后）14.84%%3静态投资回收期（税后）1.91年4借款偿还期1.