彪炳策略史边地奇谋.docVIP

彪炳策略史的边地奇谋： 2006年4月的一天入夜时分，在湖南湘西州吉首市一间废旧酒店的客房内，长沙明强企划总经理黄明强第一次拜会了湘西州楚源房产公司的三位董事，这三位湘西财富巨子手头上拿着湘西最好位置的地块，正欲大展宏图。 平头、素装的黄明强对城市、经济和房地产策略运营的一番论调使得在坐者肃容。仅此一次无关乎项目运作的洽谈，即确立了双方的合作关系。 也许谁都想不到，这一个晚上，拉开了湘西自治州商业史上最传奇故事的序幕：突破超高利息民间融资的重围，引300余人排队24小时预订商铺；项目开盘当月即售罄；七层商业裙楼总体均价超10000元/平方米，临街商铺拍卖实现天价均价54000元/平方米；项目销售值超预期1个亿…… 一、16亩中心地王，贵胄天成却带着镣铐跳舞 边城商厦（后改名和盛堂，以下称和盛堂）位于湘西自治州首府吉首的核心地段，城市主干道人民路和武陵路汇聚于此，地块处于湘西三处繁华商业街----商业城、湘泉步行街和香港街的环抱之中，人民路对面即为湘西州政府。 项目前身为湘西州政府接待宾馆---边城宾馆和湘西州久负盛名的大型百货商店---民族商店所在地，具有极高的知名度和享誉度。 和盛堂地段优越，无疑为商业地产开发的黄金宝地。但其建筑和营销却受到先天的制约，优雅的舞者被带上了重重的镣铐。 湘西自治州民间融资之风盛行，从最初的月息3分到后来的月息1毛和1毛5，很多湘西人投入全副身家甚至借贷融资，将得来的利息用于改善生活，且不说融资是否合法，这意味着和盛堂的客户群将十分的狭窄和模糊，试想有多少人会愿意放弃每年100%的回报，转而投资年回报仅10%的商铺？ 在吉首的步行街和商业城，二楼的经营状态非常不理想，寥寥数个网吧经营红火却租金低廉，没有百货类商家愿意到二楼做生意，没有消费者愿意到二楼购物，和盛堂将可能建设多层裙楼商业，会有人购买楼上的商铺？将来能经营得好吗？ 和盛堂项目红线占地面积仅21亩，净用地面积仅为16亩。根据州政府的要求，楚源房产已然确立本项目的开发战略：拆除民族商店，建设一栋商业裙楼+住宅塔楼的高层建筑；重装边城宾馆，打造成湘西自治州唯一的四星级政府接待宾馆。用开发高层建筑的获利，在负债不超过4000万的情况下完成边城宾馆的重装工作。去除边城宾馆的占地，剩余可开发用地仅7亩，在这小小的七亩地上开发高层建筑，是不是会显得非常的局促和小气？ 这些问题萦绕在黄明强的大脑里，多少个深夜，黄明强坐在办公室内，烟不停，脑不停。 二、颠覆“重装”为“重建”，超级Mall与四星级酒店共舞 在明强企划介入时，五星级酒店标准的制定者之一成都规划设计院已然根据楚源公司的开发战略要求画出来了多张手绘草图，在这小小的地块上施展拳脚，犹如带着镣铐跳舞，知名的设计院亦无所适从。在规划初评大会上，黄明强提出“拆除边城宾馆重建”的构想，他认为重建酒店将更有效利用土地，且重建原本规划不合理、消防不达标、病入肌理的边城宾馆，将提高宾馆本身的形象和价值。他同时还提出：应将商业部分的裙楼+塔楼形式改为纯商业用房，这样有利于商业形象的提升和购物环境的环境，从经济价值上讲，住宅本身开发利润微薄，加之楼面地价超高，建造住宅无疑是陪太子读书。 一石激起千层浪，董事会部分成员随即附和，董事长强劲有力的大手一挥，斩钉截铁的吼道：“拆！拆！一定要拆！”他这一声吼，意味着和盛堂的开发模式必须重新得到州政府的认可，而他，可能需要投入更多的前期成本。 会议当即确立了以爆破形式拆除边城宾馆的策略，用意在项目的拆迁阶段即在当地引起轰动效应。 边城宾馆在2006年6月22日如期成功爆破，并在当天的电视焦点新闻和报纸头条，“四星级酒店+超大规模Mall”的城市双引擎概念在这里生发。 三、“脑”与“手”的分工，奠定8层、3.5万平米商业Mall精魂 成都规划设计院以设计酒店著称，在规划设计的过程中侧重于酒店的设计而忽略了商业部分，当设计单位和楚源地产在讨论酒店大堂应如何设计更显大气，黄明强站出来给了他们当头一棒：酒店并非本项目的核心价值所在，商业才是真正的金矿！ 而成都规划设计院拿出的商业楼体设计图纸，在黄明强看来却差强人意，而设计单位无法在此基础上进一步改良，黄明强毅然决定自己修改，让设计院变成自己的手。 黄明强提出了五大改进措施： 第一，合理利用地块西高东低的地形特征，形成东、西两个第一层，提升负一层的商业价值； 第二，有效接驳城市人流，临人民路、武陵路、步行街、饮食街、酒店设置六个大门七个入口（含观光电梯一台，直达顶楼）； 第三，扩大商场营业面积，亦即可销售面积，合理利用每一寸建筑面积，提出消防梯、电梯、配电间、办公室的最优设计方案，将可销售面积提高至35000平方米； 第四，优化配置硬件设施，提升商场档次。配置8000平方米地下车库、3台观光电梯、12台自动扶梯、6部步行梯、100