2006年上海南汇区商业地产调查的报告.docVIP

第一部分 区域市场调查 一、南汇简介 1、地理位置：地处上海郊区，当前经济辐射能力较弱。 南汇地处黄浦江东岸，杭州湾畔，西北与浦东新区毗邻，西南与西和奉贤区，闵行区交界，东南两侧临东海。 2、行政区划：过于密集，会产生一定程度的行政壁垒。 南汇辖有惠南、周浦、新场等14个镇，滨海、工业园区2个开发区，52个居民委员会，195个村民委员会，3697个村民小组。 3、人口分布状况：人口分布不均，不利于消费市场作大作强。 目前全区约95万人，人口密度为1015人/平方公里，其中惠南镇密度最高，为1883人/平方米，书院镇最低，为542人/平方公里。 （四） 区域的中心:惠南镇 惠南镇面积56平方千米，常住人口15万，流动人口5万。惠南镇是区政府所在地，对周边乡镇有着强烈的吸引力。 上海市人民政府把惠南新城规划为确定的11个新城之一，是十一五重点发展的“科教经济圈”。 目前惠南新城已吸引了上海多所高校的入住，大大加强了惠南镇和上海市的联系。 二、南汇经济发展与城市规划状况 (一) 基本经济现状 1.经济运行良好，但是总量不大，属于小县城类型. 指标 2006年(单位：亿元) 年均增长率 上海2006年（单位：亿元） 闵行2006年（单位：亿元） 南汇区相当于上海的比率 地区生产总值 350.2 22％ 10296.97 847.02 3.3％ 工业总产值 761.5 19％ 16968 3028.72 4.4％ 农业总产值 39.2 12% 233.49 4.23 16.78％ 固定资产投资 393.46 23.4％ 3497.48 292.38 11.2％ 2.房地产投资兴旺，占固定资产投入之首。 2006年全区固定资产投资393.46亿，房地产投资107.88亿，占总投资的27.4％；市政建设、电信交通等其他单项投资均不到5％。 3．城镇居民收入不高，工资两级分化严重，消费力与消费层次有待提升。 2006年城镇职工人工资为27834元，但总体工资水平不高；农村居民人均年纯收入8546元， 各行业之间职工工资高低悬殊，居前五位分别是国家机关5003元，金融4608元，水利3469元，信息3405元，科研3366元，最高与最低之比1：4.4。 点评： 目前南汇区经济是以工业为主，农业也占据相当大的比例，整体经济呈现增长之势。 房地产行业投资旺盛，城市化进程比较快。 生活必需品消费量不足，休闲娱乐消费呈增长趋势。 （二）城市规划： 1.南汇将成为未来上海四大经济增长点之一，南汇面临着更加巨大的发展潜力。 根据上海市“十一五”规划，确定全市经济发展为四大板块，其中浦东南汇为一大板块，将成为上海实现国际经济、金融、贸易、航运中心的重要区域。 2.未来南汇产业结构会进一步优化，居民收入和消费水平会增加。 南汇将充分依托深水港和航空港两大国际性枢纽港的优势，全力打造上海国际航运中心核心功能区、现代装备业为主体的先进制造业集群高地、融生态文化旅游于一体的休闲家园，建设一个富有海洋经济与海洋文化特色的现代化海港新城。? 3.未来南汇交通设施会更加便利。包括R3轻轨、浦东铁路、沪芦高速、杨高南路延伸段等，同时南汇区域将会从市区导入大量人口，这些给商业的集聚发展提供了良好的基础，也使商业的集聚更加显的迫切。 4.惠南镇商业居住气氛逐渐浓厚。 作为南汇区的中心，惠南镇交通便利、设施齐全，是未来适合人口居住的区域。 便利的交通，加快商业气氛的形成。尤其在川南奉公路、人民路规划区域，形成了新兴的居住商业中心，整个区块形成相互联系沟通的块状文化休闲区域 但是行政中心的偏移会削弱惠南镇的中心地位。规划中的南汇区政府会迁往临港新城，新的行政中心的开辟将会削弱惠南镇原本的中心地位。 （三）商业规划：商业形态规划齐全，大型SHOPPING MALL空白需要被填补。 截至2010年，南汇将规划9个大卖场，其中临港2个，周康2个，航新2个，惠南2个，祝桥、六灶地区1个。 此外，还在在居民比较集中的大型普通社区设置居住区商业，在别墅区设置别墅区商业等。 点评：根据大卖场的设置数量我们可以推测，未来南汇的人口分布会趋向于平均，临港会由本来人口稀薄的偏僻小镇变成和惠南一样的重镇。 根据十一五规划，未来五年的商业形态会呈现一下几个特点： 商业放量激增。不管是大卖场的建设还是小农家店面的规范，商业地产的供给必然会进一步增加。 竞争激烈，投资利润微波。由于大卖场和中小店铺之间的替代效应，门类齐全，服务周到而且分布均匀的店面的开业，大卖场、商业街的吸引力和聚集优势将逐渐淡化，竞争会日趋激烈，利润逐渐淡薄。 人口导入不足，商业地产有价无市。根据十一五规划，到2020年，南汇区人口将增加到107万，也就是说只是增加了大约12万人口，消费能力的瓶颈会限制商业地产的消化能力。