2006年上海四川路的项目市场分析的报告.docVIP

四川路项目市场分析报告 上海地区营销部 2006-10-20 目 录 第一章、项目概况 第二章、上海办公楼市场综述 第三章、2006年1－9上海可售型写字楼市场成交分析 1、供求关系分析 2、供应量分析 3、成交量分析 4、价格分析 5、市场特征 第四章、上海办公楼市场发展趋势 1、供应 2、需求 3、宏观调控政策营销 4、未来走势 第五章、上海办公楼区域板块分析 第六章、周边竞争个案分析 第七章、项目建议 第一章、项目概况 基地概况 本项目位于外滩金融区，地处四川中路和九江路的转角，区位优势十分明显；区域内的办公项目多为10年以上的老办公大搂，办公气氛相当浓厚，高档写字搂缺乏。 二、基地周边配套情况 交通情况 项目周围的交通线路很发达，新开河公共交通枢纽和轨道交通2号线河南路站数分钟就可到达，距离延安路高架和越江隧道也只有几百米的路程。 由于区域内的道路交通设施多为解放前就已经存在，虽然经过解放后不断的改造有所改善，但是考虑到附近有相当一批的历史建筑需要保护，所以地面道路的交通还是很繁忙，拥堵的现象时有发生。 2、生活配套 区域内基本上没有什么住宅项目，建筑主要还是以商业零售和办公为主，在项目所处的区域空间内，拥有的星级酒店数量非常多（和平饭店、威斯汀饭店、海仑宾馆、古象大酒店、南新雅大酒店等），为大型的商务活动提供了强大的后续配套支持。 第二章、上海办公楼市场综述 上海的办公楼市场在文革后逐步启动，经历了90年代中期的高速发展，在走出90年代后期的萧条之后，目前正处于新一轮高速发展期，从投资开发、市场供求、租售价格等多项指标来看，各项指标均出现全面复苏的迹象，至今共经历了四个阶段。 第一阶段：90年以前，随着改革开放政策的确立，外资逐渐被引入，办公房的商业属性开始体现，不过大部分仍属于建设自用。 第二阶段：90年及94年，上海写字楼处在起步阶段，市场尚未成熟，供需基本平衡，办公房品质发生根本性变化，几大中央商务区逐步形成。 第三阶段：95年至98年，写字楼市场供应增大，市场出现由过热逐渐转向低谷，供需逆转，97年亚洲金融风暴，造成供应严重过剩，至98年空置率达到50%。 第四阶段：99年至今，随着上海经济稳步增长及世界500强企业不断进驻，带动整个写字楼市场，供应量的缩减，导致供需关系逆转，空置率降至历史最低点。 租赁市场－空置率持续下降，租金稳步攀升 空置率方面，自94年开始有所上升，97年金融风暴加剧空置率上升，98年空置率达到峰值50％。99年开始持续下降，目前上海平均空置率在6.6％左右，某些中心区域甲级写字楼平均空置率更是一度达到了10年以来的最低水平仅为3%。 由于租约的长期性及租金的预付性，租金对于市场反应速度滞后于空置率。租金自91年开始迅速攀升，至94年达到平均租金￥350元/月·平米的峰值。自95年开始下跌，至99年后趋于稳定，平均租金维持￥115元/月·平米。自2000年起逐步回升，自2006年二季度整体租金水平已经恢复到97年时水平，平均租金￥225元/月·平米。 近几年随着上海经济的快速发展，越来越多的境内外知名企业不断进入申城，市场上对于高档写字楼的需求明显增量，而其中大部分公司在选择办公地点时又多集中在CBD地区，从而使得这些地区甲级写字楼的空置率持续下降、租金不断上涨。 销售市场－供应持续上升，吸纳起伏不定 办公楼供应在98年达到峰值，随后逐年下降至01年趋于稳定，随着01年新一轮房地产投资热，供应量自03年起稳步提升。吸纳量则起伏不定，05年吸纳量受上海房地产市场由热转冷影响而有所下降。06年上半年受政府限制境外资金置业的调控政策出台，吸纳量下降明显。 相对于租金指数的稳步攀升，甲级办公楼因市场短期内供应量变化而起伏不定。04年1季度售价指数甚至跌破2000年1季度水平。但受租金水涨船高影响，售价指数总体成上升趋势。 近几年在上海办公楼市场整体回暖过程中，大部分甲级办公楼的出租率都达到90％以上，一般租金回报率都在10％左右。在高租金回报率、银行利率偏低、人民币升值、以及中心区域高级办公楼的供应不足等多重因素驱动下，基于写字楼未来潜在的巨大升值空间，产权式办公楼成为了继酒店式公寓、商铺之后市场新宠。沪上办公楼日渐成为越来越多企业商家持续看好楼市的投资品种。一些企业，尤其是外资企业开始在满足自用的前提下通过购买方式对办公楼进行中长期投资，如此一来，不但短期内可控制日常运作成本，中长期内还可以获得稳定的现金回报。 第三章、2006年1－9月上海可售型写字楼市场分析 1、供求关系分析 供求比1：0.6，供大于求的形势进一步扩大 06年1月，上海办公楼成交量达到峰值，随后进入波动期。至9月份，从市场供求表现来看，并没有迎来所谓的“金九”旺销，市场依旧表现为供大于求，成交量环比上月小幅