伟业武汉万科金色家园的项目营销计划2006190P.ppt

于各重要销售节点伟业营销策划中心将合力配合其整体策划方案的确定，并监督其执行情况。 伟业总部营销策划中心长期后台支持 根据万科客户满意度调查表格每周进行评比 伟业销售管理中心将每月不定时段不定数量通过来电来访，对销售部进行评比 客户满意度评比、公司满意度评比 定价模型 Ⅲ 通过已知的各个竞争个案的销售情况及前面得出的相对价格， 利用公式求解本案均价。 各项目销售率情况列表 公式：本案均价＝1/∑销售率（1-5)*∑(P-*对应销售率) 据此求得：本案从现有市场来看， 市场均价应锁定为5881.5元/㎡ 25% 30% 45% 80% 30% 60% 销售率 兰陵大公馆 台北名居 幸福雅城 华清园 天下国际公馆 永清城 项目名称 定价策略 动态涨幅预测 武汉房地产市场供求两旺，价格涨浮平稳，06年房价同比增长幅度为8.3％，07年平均涨幅保守估计预计能够达9%。 根据动态涨幅公式『静态均价*（1+最大动态涨幅/2）』，可得出C8产品以毛坯计算07年可实现均价5881.5*（1+4.5％），即6146元/㎡。 定价策略 C8地块目标价格 实现C8地块07年项目目标均价：7200元/㎡ 如上计算，再加上本案精装修600元左右的标准，均价约6800元/㎡，另鉴于对万科品牌附加值考虑，07年开售C8地块，整体成交均价约可实现7200元/㎡。随着年度平均涨幅的不断增长，本案产品均价也将实现不断攀升。 定价策略 推广策略 媒体策略 推广诉求 推广活动 推广效果 于户外、围档等本区域外向型媒体投放，同期预热网络论坛 万科金色家园——独享都市主张 引起市场关注，进行市场预热 『伟业观点』 针对客群特点，在C8的精准营销上，利用网络论坛及 博客等形式进行内部炒作，形成业界的口碑传播，进而 通过这些“意见领袖”来慢热市场。 推广活动 “走进武汉万科金色家园” 参与人员：万科金卡会员、其他会员、准业主 活动地点：香港路8号，西半岛展示中心 媒体配合：万客会预告、万客会电子邮件告知、万科会员短信活动告知、 活动现场易拉宝等简宣传 活动目的： ? 在万科会员中传播金色系列的产品内涵，并取得品牌与产品 双宣传的目的； ? 推售万科金色家园预购卡（两千元认购金在购房时可抵两万， 同时金卡会员可按会员标准享受多一个点的折扣） 推广活动——“走进万科金色家园” 推广策略 活动议题： ? 回顾万科金色家园系列在中国的成功案例； ? 解读万科金色家园系列在中国的成功原因； ? 分析万科金色家园系列的投资潜力； ? 万科金色家园是专为都市成功人士量身定做的都市产品。 推广活动——“走进万科金色家园” 推广策略 个性化服务（1） 个性化服务在筹备阶段主要是指对于售楼处案场的包装方面，比如氛围营造…… 常规操作 常规的售楼处包装即在现有的空间布局内最大化的利用资源，调配几大功能分区，按照人流动线进行空间排布。 个性化服务 个性化服务主要体现在对于售楼处氛围的营造，比如文化气息…… 针对本案客群，伟业建议于现正装修的售楼处进行功能叠加——突出售楼处的生活情态的展示功能：咖啡馆的氛围，万科的文化布局，营造一种新锐人群的归属情结氛围。 标准化基础上的个性化服务就是与客户互动性空间的最大化 销售阶段描述 C8 2007.5－2007.9 推广策略 推售策略 个性化服务（2） 媒体策略 推广诉求 推广活动 ? 户外、围档等媒体全面延续； ? 对网络论坛进行集中式炒热，在业界内部形成口碑传播； ? 衍生传媒：咖啡馆、西餐厅的网络端口的主页面、MSN小纸条等 金色家园，左右都市未来/左右都是未来 国际品质鉴赏酒会 ? “打造金色未来” ? 满城纷说，金色家园 推广效果 精准营销，锁定客群，实现快速销售并达到隐性销售的目的 推广策略 “打造金色未来”儿童涂鸦大赛——针对小太阳系列的节点营销和维护 活动时间：六月 活动地点：金色家园现场，工地围挡 参加人员：周边小学、幼儿园父母携孩子一并参加 活动主题：万科关注您和您孩子的金色未来 媒体配合： ? 大众媒体整合炒作 ? 活动新闻发布会 活动目的：六一儿童节来金色家园度过 推广策略 推广活动——“打造金色未来” 活动主题：还给孩子们自由的空间 执行细则： ? 取得当地教育局的支持，由万科与当地教育局共同发起； ? 奖品的设立，如香港迪士尼乐园双人四日游、深圳欢乐谷门票等。 推广策略 推广活动——共生城市的梦想 活动时间：七月 参加人员：以亿房网业主论坛版主、行业杂志从业人员、 武汉信息港为主的网络行业、房地产媒体的相关人员 媒体配合