伟业北京棕榈泉别墅的项目市场的研究分析及二期定位的报告2008122P.ppt

媒体推广 路牌广告 网络 杂志《中国之翼》《福布斯》 * * 样板间规划方向，打造四季棕榈主题风格样板间，即根据季节的变化，样板间的风格也随之进行更新变化，彰显项目特色。 包装的革命 4、样板间包装 春 夏 秋 冬 高举高打、精准营销 推广的革命，精准营销 高举高打原则 大众先行、圈层营销的媒体调度原则 多渠道挖掘、口碑带动销售原则 现场活动及事件营销为主，媒体配合原则 推广原则 推广的革命 广面：针对全市，以户外和纸媒体为主。 区域：针对区域客户，以引导拦截和直投为主。 项目现场：以现场活动氛围营造为主。 推广的革命 推广策略 开盘+强销期 持销期 积累意向客户，提升项目口碑 推出CD区所有产品，占据市场先机 全程价格控销 预热期 2008.5-2008.6 2008.6-2008.8 2008.8-2009.5 明线推广核心:完善配套、高品质社区 暗线诉求:强化产品力;实现价值提升 明线推广核心:尊贵生活 暗线诉求:中央别墅区的外交生活主场，区域内更加成熟的商务氛围。 推广的革命 整体推广节奏 诉求线 推广线 08.5-6 预热期 08.6-8 开盘+强销期 08.8-09.5 持销期 中央别墅区内的新奢华生活 二期即将开盘 都市别墅 新国展、中央别墅区15年 形象广告 直达性广告 软性宣传：新国展新生活的使命进化 品位活动：样板间画展、美式风情画展（销售现场） 区域内企业互动 业内论坛 客户通讯 现场有奖调查 二期间开盘、热卖 都市别墅 社交主场 形象广告 软性宣传：新国门、新社交环境 盛大开盘活动 品位活动：露天国际风情小吃节、高尔夫俱乐部互动日等 客户通讯 媒体沙龙 现场有奖调查 消化剩余房源 软性宣传：高物质品位生活感受 品位活动：收藏鉴赏会 客户通讯 现场有奖调查 二期即将收官 完善配套 高品质社区 管家式服务 独特文化生活体验 开启都市别墅新生活 推广的革命 整体推广节奏 第一阶段：预热期 时间：08年5月——08年6月 目的：积累客户，提升项目美誉度 核心诉求：中央别墅区的新奢华生活 关键动作： 推广：高端直投 SP营销：置业卡推出 软性炒作：业内论坛 活动：精彩无限的棕榈滩生活、售楼处样板间画展 渠道拓展——深挖中央别墅区 1、名都园、龙湾等项目的会所 2、温榆广场、日祥广场、假日酒店等高档消费场所 3、北京乡村高尔夫俱乐部 4、老业主的直投 针对性营销——高端直投 渠道拓展——高端消费人群数据库直投 北京京城俱乐部、长安俱乐部、北京美洲会 推出时间：2008年5月 政策：遵循同样对等原则，介绍人奖励0.5%的费用，被介绍人给予0.5％的折扣。 SP营销——置业卡推出 办理人员：销售人员 办理对象：项目强意向客户、业内人士、媒体人士 办卡周期: 08年3月至4月 置业卡VIP办理：100张 置业卡形式：银行卡 推广方式：上门推广、服务、办理 现场营销配合-有奖调查 推出时间：2008年5月 目的：根据调查结果，确定二期销售价格 参与人员：销售人员 调查方式：对来访客户进行购房意向调查，例如可以承受的价格，对景观、花园的要求等等。 奖品：印有棕榈滩LOGO的精美纪念品 推广策略-活动营销 售楼处画展、样板间北美风情画展 举办时间：2008年5月 活动目的：配合置业卡的推出，积蓄客户 在样板间设置北美风情画展，与售楼处的画展形成联动，借此客户在两点之间可以充分感受到项目的优势。画展活动符合本项目的国际化定位。 软性宣传——中央别墅区业内论坛 业内论坛 举办时间：2008年5月 活动目的：配合项目二期开盘，业内传播 主题:新国展对中央别墅区未来的影响 邀请区域内各项目营销总监，就新国展对中央别墅区区域市场的影响及区域未来区域的市场走向进行讨论。论坛利用网络直播的方式进行宣传。 网络选择：新浪、搜狐、搜房； “精彩无限”的棕榈滩生活 举办时间：2008年5月 活动目的：促进置业卡的办理，积蓄客户 在样板间设置无线网络和无线视频接收装置。由专业工程师为大家讲解、演示无线技术在独栋别墅应用的便利优势。活动邀请意向客户参加，促进置业卡的办理，为5月二期开盘做支撑。 推广策略-活动营销 第二阶段：开盘+强销期 时间：08年6月——08年8月 目的：引爆销售 核心诉求：中央别墅区的外交生活主场 关键动作： SP策略：老带新政策推出 软性炒作——媒体沙龙 活动：高尔夫俱乐部互动、红酒、雪茄品鉴沙龙、业主运动会、露天国际风情小吃节 SP策略-老带新 老带新作为圈层营销及口碑传播的表现方式之一，对高端房地产项目销售的影响效果极好。 奖励方案 建议凡老客户介绍新客户签约完成，则奖励老客户所购房半年年的物业管理费,新客户给予0.5％的购房优惠。 实施时间 2008年6月二期开盘 软性