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2006年一季度重点关注区域房地产市场分析报告 (杭州、开封、徐州、宁波) 营销管理部 2006.4.3 杭州市2006年一季度市场分析报告 一、房地产政策 （一）国家面政策 1、地下建筑征收房地产税。财政部和国家税务总局在《关于具备房屋功能的地下建筑征收房地产税的通知》中明确指出，2006年1月1日起，在房地产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，都将依照有关规定征收房地产税。 2、发改委2006地产调控要点。2月份国家发改委出台2006年地产调控工作重点，包括以下五个方面：着力调整供应结构，切实增加普通商品住房供应；加强分类指导，继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题；加强房地产市场综合监管，规范市场秩序；进一步深化改革，引导和鼓励居民住房梯次消费；健全协调机制，把握舆论导向。 3、房开企业所得税调整。3月20号国家税务总局下发《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知》（31号文），对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%，新的规定将追溯至今年1月1日。与83号文相比，做出了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%.非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地及地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。 4、建设部、监察部今年规划监察重点是中低价房。3月底，建设部和监察部联合发布《建设部、监察部城乡规划效能监察领导小组办公室2006年度工作计划要点》，其中提出：今年城乡规划监察重点将直指中低价房，要求各地明确近几年普通商品房和经济适用房建设规模及进度，其中普通老百姓最关心的是政府将“对中低价房套型、居住环境等进行监管”。 5、四部委严禁政府投资项目由建筑企业垫款。3月23日，建设部、国家发展和改革委员会、财政部、中国人民银行四部委联合发文，严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设。 （二）杭州市政策 1、杭州房地产新政。1月5日，杭州市政府召开第97次常务会议，专题分析杭州市房地产市场形势。会议透露出将在金融支持、降低房地产交易成本、完善住房公积金制度、推行购房入户、改善住房供应体系等方面，结合杭州实际，采取一系列新措施，确保杭州房地产市场稳定健康发展。具体措施包括：公积金贷款最高额度从30万提高到50万；提供金融支持，在建普通住宅优先贷款；降低交易成本，普通住宅首付比例下降到两成，契税纳税时间提前到商品房预售合同登记备案时；外地人在滨江、下沙购房入户。 2、杭州房地产调控要点。3月22日，杭州市2006年房地产发展会议公布了年度商品房用地供应和储备计划：2006年杭州计划商品房供地2500亩，其中商品住宅供地1500亩。会议明确指出，今年要着重在房地产投资规模控制、土地供应量调节、完善拆迁安置政策、放宽住房按揭贷款、保障性住房供应量等方面措施的落实上下功夫。 3、市政府批复《杭州市居住区发展规划》（2005—2020）。“十一五”期间，重点解决中低收入家庭住宅；将陆续对闸弄口、潮鸣等老城区进行更新改造；构建三大居住区（到2010年，我市的人均居住使用面积将达到20平方米以上。 （三）政策面评价 本季度国家层面出台的政策主要集中在供应结构调整和房地产开发环节的税制调整。属于规范市场秩序这一调控范畴。杭州市当地政策主要通过刺激需求这一方面力图繁荣房地产市场，同时发布了06年调控要点和未来15年居住区发展规划。 二、土地市场 1、杭州土地供应 3月22日，杭州市2006年房地产发展会议公布了年度商品房用地供应和储备计划：2006年杭州计划商品房供地2500亩，其中商品住宅供地1500亩。历年土地供应如下表所示： 杭州历年土地供应表 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 供应总量（亩） 5837 564 2814 2105 4403 6012 3609 3200 2500 商品房用地 1462 492 1819 1868 2078 3567 1923 1700 1500 2、一季度土地出让信息 一季度，杭州主城区仅有一块土地挂牌，用地性质为商业，地块位置和规划指标概况如下： 地块编号 地块坐落 出让 面积 用途 容积率 建筑 密度 绿化率 杭政储出[2006]1号 拱墅区（台州路步行街地块），东至上塘路高架，南至规划道路，西至金华路，北至规划道路 20898M2 商业步行街