2006年上海住宅市场分析的报告.docVIP

上海住宅市场分析报告（2006年度） 第一部分 2006年度上海住宅市场综述 2006年二季度相继出台了一系列调控政策，由于系列政策大部分都是在2005年调控政策的升级，市场反应与05年相比，影响相对较小，加上2006年住宅市场在2005年萎缩之后出现大反弹，使得上海住宅市场2006年成交量呈现整体上升的走势，2006年住宅成交量比2005年上升了19.52％。成交价格也随着成交量一起上涨，2006年住宅成交均价8166元/平方米，比2005上涨了4.76％。　　上海新盘市场全年合计的总体供求比，从2005年的1:0.72的明显供大于求，而转化为06年的1:0.93的总体供求平衡。这一平衡，也就导致了上海新盘市场总体房价的相对平稳，尽管个案之间和不同区域之间仍有涨有跌，甚至有较大涨跌。上海楼市在总量控制方面，已初见成效。 一、2006年度上海房地产市场整体成交特征——住宅成交量回升，均价小幅上涨 2006年上海房地产业基本做到了供求平衡，尤其是在住宅市场方面，全年供求比为1∶0.98；供应量减少而成交量稳定增长；价格则与去年基本持平。与此同时，中低价商品房比重也稳步攀升，住房保障体系日益完善。 总成交量： 2006年度上海商品房市场共成交232043套，比2005年度（192548套）增加39495套；成交面方米，比2005年度方米）上升了15.92％；成交均价8651元/平方米，比2005年度（8341元/平方米）上涨了3.72％；成交金元。 住宅成交量： 2006年度成交住宅184326套，比2005年度（152124套）增加了32202套；成交面方米，比2005年度方米）上升了19.52％；住宅成交均价8166元/平方米，比2005年度（7795元/平方米）上涨了4.76％；成交金元。 公寓成交量（含动迁房及配套商品房）： 2006年度共成交公寓176821套，比2005年度（151611套）增加25210套；成交面方米，比2005年度方米）上升了9.45％；公寓成交均价7630元/平方米，比2005年度（7755元/平方米）下跌了1.61％；成交金元，占总成交比重的85％。 独栋别墅成交量： 2006年度成交独栋别墅2360套；成交面积811438平方米；成交均价18616元/平方米；成交金额1510548万元，占总成交比重的9％。 联排别墅成交量： 2006年度成交联排别墅5127套；成交面积1105060平方米；成交均价9785元/平方米，成交金额1081348万元，占总成交比重的6％。 二、2006年度上海房地产市场供需分析 2006年上海市住宅市场的新增供应为2265万平方米，比去年增加15.92%。平均每月供应量约为180万平方米，仅为2002年水平。 　　从各月走势来看，供应起伏较大，商品住宅分别在2006年4月和9月达到最高点和次高点。 　　▲1-4月：调控前阶段———上涨迅速 　　由于市场逐渐回暖，商品住宅供应量逐月回升，在4月份到达高峰。 　　▲5-7月：调控中阶段———谨慎推案 　　宏观政策连续出台，在市场前景不明朗的情况下，开发商采取谨慎态度，放缓推案速度。但由于建设惯性，相对仍保持较高位水平。 　　▲8-9月：调控后阶段———供应放量 　　宏观调控压力渐松，市场需求经过几个月的抑制后有释放迹象，供应开始开闸，并以促销、降价等方式吸引购房者。“金九银十”也是供应放量的一大因素。 　　▲10-12月：后调控阶段———放量后的回调 　　全年供应量与往年有所减少主要来源于两个层面的原因： 　　一为宏观层面：2005年上海乃至全国的经济问题被指是由于固定资产投资过快导致的。因此，抑制固定资产投资增速成为各地发展经济的一大目标，固定资产投资中一大主力——房地产投资成为首要目标。经过去年的宏观调控，上海住宅的建设速度有效减缓。2006年1至11月住宅投资增幅回落，且施工面积、新开工面积和竣工面积皆出现了下降。 　　二为开发商层面：由于2006年4月，“国六条”宏观调控的开始，在市场前景不明朗的情况下，很多开发商都选择了延迟推案、暂时观望的态度。随着市场渐渐稳定，上市量才开始加大。与从前相比，买卖双方仍然比较谨慎。 三、成交量走势分析 2006年度上海住宅市场成交量走势图：（单位：万平方米） 从上表来看住宅的成交量可以看出以下两个情况： 1、 06年4季度成交量最大，达到