西安广安地产文艺路(何家村)住宅项目整体策划提案2008-109页.ppt

推广总思路： 以升值潜力为核心卖点来组织营销，具体表现为： 1.早期在树立项目商业形象：最具升值潜力的公寓，并且实现价格拉动。 2.开盘期以高性价比突显项目的升值潜力； 3.强销期以产品硬件配置支持项目升值潜力； 4.尾盘期以项目口碑带动经典户型产品保证项目升值潜力。 ? ? 18个月的时间，完成项目整体 营销目标： ? 销售目标： 项目开盘后18个月的时间，完成项目整体95%95%的销售任务。 在项目整体完成50%50%时。可进入商业前期。 营销总纲图： 宣传广告主推形象和品 认购前销售人员 确定与培训宣传 资料与物料等的 准备 物业管理方案确 定、广告设计制 作 认筹人数达到 200个时可进入 开盘阶段 消化认筹，解筹 量力争达到80% 投资前景的卖点 强调 牌诉求 前期认购及意向客户维 护 开盘活动、解筹、价格、 销售策略等方案确定并 筹备 报纸广告软文与硬性广 告准备 工地现场包装、售楼处 包装 配合销售开展系列的大 量的媒体宣传 销售策略调整 随时根据销售状况进行 价格调整 有针对性的宣传产品品 质及配套服务 利用业主口碑及 销售过程中的价 格变化等问题， 展开软文攻势 主体封顶 准 备 阶 段 09年 1 1 2 2 月 月 月 认筹阶段 3 月 4 月 开 盘 5 6 7 月 月 月 强销阶段1 8 9 1 月 月 0 月 强销阶段2 1 1 月 10年 1 1 2 3 2 月 月 月 月 持续销售 4 月 5 月 6 月 7 8 9 月 月 月 尾盘阶段 公寓销售达到70%可 适时导入推广商铺 这一阶段基本结束，楼 售楼部样板房完成 并开放现场围墙包 装，大型喷绘到位 认购宣传物料准备 接待中心包装 盘主体封顶；销售时机 已经成熟，这一阶段投 资客将成为我们的主要 攻向 开盘系列活动开展 项目品质生活情景展示 销售策略调整、价 格调整 现场管理、销售人 员培训 配合销售开展系列 媒体宣传 及时穿插导，这 一阶段是强销期 的延续，保持强 销阶段的媒体余 温，软文、小广 告配合销售 2 项目收入预测 销售计划表 销售阶段 完成销售率 开盘前(2009年4 月前) 20% 强销期(2009年 4—11月) 65% 延续期(2009年 12——2010年6 月) 90% 清盘期(2010年 06-09月) 95% 销售收入预测表 建筑规模 均价售价 总收收 序号 类型 （m2） （元/m2） （万元） 1 3号公寓 2号住宅 6.7万 5200 34800 本表销售价格已起价为基础未加提价部分 建筑规模未加商业部分 体 推 广 实 效 整体推广架构： （第七届走进陕北巡回展） 营 造 报刊广告 社 会 影 运用大众媒体 户外喷绘 网络媒体 整 响 力 其他小型媒体（楼宇小电视/电梯间小广告） 架 阶段性活动营销 开盘活动 封顶仪式 构 业主联谊 实 现 专业的策划团队 竣工庆典 在销售过程中，不同的 阶段 组织不同形式的路演 宣传，咨 营 资深置业顾问 询活动 销 领先的管理模式 样板间建议： 期房阶段，针对购买群体，让其在前期直观的感受到项目氛围和户型魅力，将 对项目销售开展至关重要， 样板间位置建议与现场销售中心一起搭建。不同主题分别突出商务感，居家 感，时尚感。 1 ? 营销目标 ： ? 截至2009年年底，销售额不低于22500万元，力争突破2.3亿元 截至2010年8月底，累计销售额达到3.4亿元 ?小区达到交房条件，努力清除尾盘 二. 营销节奏 ： 根据贵司提供的开发策略、工程进度、手续进度、回款要求等条 件，我司重点对本项目内部认筹期营销节奏设定如下： 08.8. 咨询排号期 09.4 3号楼选房 09.1. 2号楼排号期 09.4. 2号楼选房 可以看出，本年度内，我们实际是根据售楼部开放、预售证到位、 房展会等重大节点，安排了两轮认筹和两轮解筹，具体说明如下： 二. 营销节奏 ： 1. 3号楼咨询排号期：08.08.01—08.12.30 营销条件 2008.8月临时接待处开放，正式接受咨询排号 排号方式 交纳5000元排号费获得一个选房顺序号，作为正式选房的依据排号费随时可退 价格说辞 不公布价格，不给客户确定房源，强调正式选房时均价不会低于4818元/㎡，且 在选房中会随