佳苑福邸地下车位租赁的方案1210.doc

贵阳佳苑福邸地下车位租赁方案行有恒⊙思无域 PAGE 11 厦门信地营销贵阳佳苑福邸地下车位租赁方案（12. 8）经向贵阳市工商局、物价局和民政局咨询得知，佳苑福邸项目的地下车位可以采用“会员制”进行长期租赁，但在具体执行中仍然存在以下风险：1、业主抵制，车位租赁工作无法实施鉴于项目的车位严重稀缺，车位供不应求，在以“信地·车主会”的方式进行车位租赁工作的时候，不排除仍将遭到社区业主的抵制，导致此项工作无法实行。【事例】：根据目前对2组业主的初步意向试探，其中一组客户坚决反对“长租车位”的方式，希望项目的车位全部采用“先到先停”的方式，并声称若项目不这么做，将不惜动用一切关系，联合其他业主抵制“长租车位”，他希望通过社区所有有车业主开会来决定车位的使用方式；另外一组客户在项目买了二套房子，当初其买房时首先考虑的就是车位，当时得到业务员“保证有车位”的时候才买的房子，因此他一定要二个长租车位。2、业主联合滋事，影响项目的规划验收，影响项目和公司的市场口碑迄今为止，项目规划验收未完成，且本案在车位配比上（包括商业配套车位配比）存在一定的不合规，若客户联合起来动用一切关系，有可能对后续的规划验收的顺利完成造成不利影响，并对项目和项目公司的口碑造成影响。【应对方式】：针对以上两点较突出的风险，我们建议车位的租赁工作需十分慎重，要实现本案车位的价值首先要从平衡整体项目口碑的关系考虑。在各种受限的条件下，要盘活项目车位资产，建议项目车位分阶段分步骤开展。在规划验收前，建议先从权属较为清晰的车位入手，选择风险度较低的车位部分进行操作，少量车位试探性地对外“推售”，后续根据业主态度和反应的情况再进行车位的批量“推售”。在面临客户的质疑及可能的集体反对，需要较为有利的法律法规支持，并提前做好相关文件的准备，保障第一期车位效益的回收。【准备工作】（这些须于12月15日前完成）对商业配套车位进行调整，将人防产权清晰的车位释放出来用作第一期车位“销售”的范围。商业客户同样享有车位的使用权，因此，我们需在临停车位里划出“商业配套车位”。（由于本案在规划上并无商业配套车位，调换过来是否会有法律风险需法务部进一步把控。）集团法务部提供相关法律文件支持。在对人防地下车位进行租赁之前，希望集团法务部提供与人防车位有关的法律条款文本作为日后业主扯皮或走法律途径的应对之需。需与物业公司进行合作方式的详尽沟通和确定，对车位相关权益划分要清晰，并需有一定的灵活性，可收可放。在做好以上准备工作的前提下，我们提出以下租赁方案。租赁方式成立“信地·车主会”，收取会员费解析：通过成立佳苑福邸“车主会”，向社区有车业主发放会员卡，会员卡分VIP卡和普通卡两种，需要长租车位的社区业主相对应的是“VIP卡”，需收取会员费。会员收费标准：普通卡：免费办理，VIP卡：20万元租赁范围（数量）项目地下人防产权清晰的11个车位（原14个，扣除已给夏总的3个车位），分别是编号011-013和042-049车位。办理时间VIP卡：2010年12月22日（周三）上午9：00普通卡：2011年1月1日起入会办理、选车位地点贵阳兴隆物业有限公司（佳苑福邸）办公室1、车位交付使用；2、通行磁卡发放；3、普通会员的手续办理。1、完成需要重新划线的车位整改工作；2、VIP会员入会办理、交钱1、车位交付使用；2、通行磁卡发放；3、普通会员的手续办理。1、完成需要重新划线的车位整改工作；2、VIP会员入会办理、交钱，签协议，领会员卡。1、社区主出入口公告发布；2、短信通知；3、业主意向摸底统计；4、车位使用协议文本确定； 5、VIP卡发包制作；6、与物业公司确定选车位工作流程及注意事项。1、与商业客户进行沟通，确定长期租赁的车位和数量；2、增加营业范围的手续办理；3、与物业公司的合作方式的确定；4、入会申请表及长租车位确认表文本；5、车主会章程及卡面设计；6、关于成立社区车主会的公告文本。12．0912．1412.1512.211．112.2212．31具体工作、时间分解第一阶段时间：12月9日-14日；主要工作：完成《关于成立佳苑福邸车主会的说明》（公告）文本，车主会章程文本拟定，短信内容拟定，VIP卡设计初稿。备注：根据与商业业主沟通的结果，确定首批拿出的车位数量。第二阶段时间：12月15日-21日；主要工作：按购房合同内的地址逐一用EMS快递《关于成立车主会的说明》文本，并保留签收存单，对长租车位意向性较强的业主进行短信通知，在社区主要出入口张贴车位租赁公告（提