万科深圳万科东海岸2008年营销的策略方向建议的方案139PPT中原.ppt

2007年政策回顾 受短期内银行收紧个人房贷业务的影响，以及随着８月１日起2007版二手房示范合同的启用，个税、增值税等的征收，预计2008年仍将属于调整期，整体成交将持续出现萎缩现象；市场持续低温：开盘成交率走低，销售周期明显拉长。 稀缺景观资源－海景、沙河高尔夫、红树林 产品纯粹－高层产品为主，少量TH 靠近福田中心，交通便利（滨海大道） 四期：四招制胜 第二招： 对内整改 现场为王 客户导向的产品价值提升之道 ——项目转型之 “产品品质提升（对内）” 中高端大型社区 转型为 高端别墅项目 具体问题/价值待提升点 问题实质 价格高于价值 价格高于价值 价格高于价值 价格高于价值 价格高于价值 价格高于价值 政策 政策 稀缺资源（海景）牵强 7 8 6 5 4 3 2 1 园林档次不高 内部竞争 产品线杂，不纯粹 户型不佳，赠送面积不实用 交通不便利，区域价值不高 贷款限制 观望心态、信心不足 客户导向－需提升的价值点 客户导向－价值提升点 观望心态、信心不足（政策） 1 观望，觉得价格还会再跌，渴望“抄底” 并对目前市场信心不足，现在买房怕被圈层朋友笑话“傻”，怕丢脸 对策 片区价值炒作：突出诉求“片区价值”与“升值潜力”（第二通道、国际性星级酒店云集、未来高端别墅项目的陆续入市），突出今年7月前正是本片区“抄底”的最佳时机； 项目价值炒作：万科即将入市的天琴湾、大甲