兰亭文苑情况调查及推广建议.docVIP

兰亭文苑情况调查及推广建议一、兰亭文苑销售情况： 兰亭文苑本期共推出公寓230套。短信广告来电量为100多组，但造访率很低，不到10组。到目前为止销售两套，加上内部认购共售出19套。推广情况 短信：从9月18日起共打出40万条，回电量是每天7组左右，共100多组；回访量每天3组左右，询问公寓的共8组；公寓成交量为2组，住宅成交2组。出租车LED顶灯：10月11日中午12点出街，13日起回电量为每天3-4组，共十几组。到访成交量均不理想。围挡：10月17日贴出。新报：回电量共4-5组。三、兰亭文苑目前存在的问题： 国家出台调控政策，导致近期全国房地产成交量的缩减，呼市“限购”结果开始显现，成交量下降，客户持币观望，等待降价，目前大市场不活跃，购买积极性不高。主推产品为多功能公寓。现状是市场认知率不高，登门造访的客户多询问住宅，并且对公寓产品不感兴趣，根据与客户的交谈发现，主要原因有：广告力度不够，本案没有在市场上形成口碑树立良好的市场形象。紧邻项目周边的大环境虽然成熟，但属于呼市旧城区，整体环境脏乱差，没有商业氛围，导致很多客户对区域的升值潜力产生怀疑，影响到销售。总结：大环境不易改变，只有通过提高项目自身素质，提高吸引力。可采取的办法有发掘自身优势，推出优惠、举办活动等。四、与竞争项目雅都对比： 优势： 本项目是附近标志性的、较高档的楼盘，业态多样化可吸引投资，使本项目成为附近商业领头羊，引领高档商业潮流。而雅都附近商业形态已经非常多样化，中高档酒店、超市环侍周围，使其不容易独领风骚。本项目售价比雅都低，更具吸引力。2000多平米空中花园，不仅是本项目区别雅都的最大一个亮点，也是区别于所有其他项目的一大优势。本项目产权为50年，雅都是40年。劣势：容积率大，绿化率低，公摊高。地理位置相对雅都较差。周边大环境不如雅都，相应的便利程度也低于雅都。知名度不如雅都。推广力度总结：兰亭文苑与雅都产品类型及地理位置都相近，可将雅都视为竞争对手。在本项目的所有劣势中，前三条具有不可抗性，最主要的还是扬长避短，提高本项目的知名度，创造品牌意识，突出本项目优势及目前优惠政策，以争取更多的客户，尽快使资金回笼。五、项目市场定位及目标客群 兰亭文苑目前的市场定位是多功能SOHO商务体，宜商宜居，易投资目标客群包括城市白领一族，SOHO族，公司（整栋整层出售）及投资客六、现行营销手段分析： 短信广告： 短信广告受众群数量可自主掌控，阅读率高，按照客群类别进行传播，传播效果好。劣势是信息容量小，吸引力小，目标客群的覆盖不一定全面。出租车LED顶灯：具有一定的灵活性，不过由于广告滚动周期为7.5分钟，本项目的广告被受众看到的几率小，被目标受众看到的几率更小。围挡： 围挡的优势是处于项目周边，将有效信息更为直观地传达给目标客群，劣势是地域局限，传播效率低。七、兰亭文苑营销行为建议 综上所述，应该选择更加行之有效，更容易传达给受众的营销及广告方式和媒介组合，扬长避短，以形成本项目良好的市场定位和群众口碑。对所有来电来访客户进行电话回访，推广本项目产品，以产品优惠政策及活动为营销点（即日起实行）。小区派单：直接进入到项目周边小区及汽车城进行派单，以争取更多客户，使资金尽快回笼。异地行销：不定期通过短信对异地客户进行广告推广，提高项目知名度，争取更多客户，使资金尽快回笼。在北方新报刊登广告，对产品优惠政策及活动进行报道。深度挖掘本项目的自身卖点。建议以“年底感恩回馈”为主题特推出10-20套小户型特价房，降低首付，以此吸引更多客户关注。 活动时间：2011年11月1日-12月30日 活动地点：项目接待中心 活动主题：兰亭文苑新老客户年底感恩回馈 活动内容：为感谢广大客户对兰亭文苑的关注，回报社会，本项目特定于11月推出20套小户型特价房，最低价5500元/㎡，首付降低至40%，过期活动取消。建议举办“老带新”活动，在本活动期间由老客户带来的新客户可享受减免3000-5000元（根据具体情况而定）优惠，老客户