人防商业前期选址及调研标准.docVIP

人防商业选址、前期调研规范 目的： 规范项目前期调研，形成格式化操作流程和终极报告，为项目的选址提供确实可行的意见，预判运作风险。 范围： 2.1适用范围：全国各级城市。 2.2发布范围：济南鼎恒商业管理有限公司总部、各项目部 3．选址初判 3.1选址的四大要素 选址工作必须把握四大核心要素： 3.1.1 地段位置：地段位置是首先考虑的要素，不管哪一级城市，核心成熟商圈是首选区域，商圈、主干道、客流、百货销售氛围、交通便利、停车方便、突出的形象是决定经营成败的关键。 3.1.2 周边商业形象：项目周边必须有大型商业主力店分布，中端百货品牌优先，专业类市场其次，餐饮娱乐再次。有步行街之类的沿街商铺集中、品牌及店装形象好都是优势条件。 3.1.3 商铺租金：项目周边商铺的平均租金是销售定价的最大支撑，也是未来运营成败的关键，租金越高支撑售价也高，后期运营也容易成活。 3.1.4 周边房地产售价：包含城市商铺、住宅近期主力成交价格，尤其同区域的单、总价数据，决定了客户群的普遍接受程度。 3.2 项目选址的基本要求： 3.2.1地理位置：（特殊情况须详细说明） 3.2.1.1应依托各主要、次要商圈和百货集中的地带，以及年轻群体消费集中的区域。可考虑与百货、超市为邻或相连，共同分享客流资源。 3.2.1.2 选址要求： A、三级及县级城市选址必须选择在核心商圈、商业主干道。 B、一级、二级城市，首选位置为核心商圈；特别是一级城市，如上海、北京、广州等大型地区因人口多、人流量大，城市商圈较多，同时应考虑各区域商圈的布点，市场开发潜力非常大。 C、选址要有前瞻性。城市发展的整体规划、商圈的迁移、新兴商业区的形成，对选址会带来一定的影响，在选址过程中必须注意此问题，选择一些未来有发展潜力的项目。 3.3 市场选择 3.3.1 城市选择 3.3.1.1，在所选区域内人口规模在50万人以上，人口分布较为集中，城镇发达，县级市必须为全国百强县。 3.3.1.2，城镇居民人均过万元 3.3.1.3，政策环境良好，地方政府对连锁零售商业持支持态度，有政策优惠。 3.3.1.4 商业业态百货商场较多，肯德基或麦当劳已入驻。 3.3.1.5 城市居住密度高。 3.3.1.6 城市新开发商业、住宅增长快，商铺、住宅消化速度快。 3.3.2、整体市场评估 3.3.2.1 城市基本形态：内陆城市、沿海城市、主流消费形态、对周边地区影响等 3.3.2.2 城市经济指标：社会消费品零售总额、人均GDP等 3.3.2.3 居民经济指标：人均可支配收入、人均消费支出等 3.3.2.4 政府商业规划：近、中、远期商业规划，城市交通建设（特别是地铁的规划）、城市改造等 3.3.2.5 城市人口数量、人口结构等 3.3.3、商圈选择 3.3.3.1 选址位于城市商圈位置，处于商圈的核心位置。 3.3.3.2 商圈所处区应为城市的商业区、居住商业混合区，城市建设水平中上，道路、建筑、门店装修等城市景观无破旧感。 3.3.3.3商圈人流量较大，以年轻消费群体为主。 3.3.3.4所在区域不属于城市衰落区，无人口外迁趋势和居民收入水平下降趋势。 3.3.4、商圈研究 3.3.4.1 商圈内商贸状况、道路交通状况、业态业种配置状况 3.3.4.2 商圈内商业调查，业态组合、经营模式、品牌店面积、专营店装修、商铺租金、售价等 3.3.4.3 商圈人流监测： 在工作日及周日（节假日）进行定点监测，统计出不同时段内经过拟选址的人流总数、年龄层结构 3.3.5 租金、售价的调研 3.3.5．1 租金：拟选址区域商铺的租金，针对各种业态（重点服饰类）的商铺的位置、业态、租金、公摊、转让费、铺位面积、商铺结构等进行准确调研，租金按建筑面积核算至**元/㎡/天。 3.3.5．2 售价：针对拟选址区域及城市其它区域的新开商铺，调研其：位置、商业总面积、商业构成、商业定位、商业业态、商铺售价、商铺结构、租金、公摊、面积、产权性质、主力店、去化率、开工时间、开盘时间、交房时间、开业时间等。 3.3.5、位置选择 3.3.5.1 优选位置: 城市核心商业干道或城市核心广场 3.3.5.2 道路施工条件： 工程施工条件车行道≥15米，口部设置要求人行道≥5米，主要口部设置于人流量大的区域，如百货出入口、广场等。 3.3.5开发面积： 一级城市30000-50000㎡㎡㎡2011-4-10 济南鼎恒商业管理有限公司 人防商业项目选址标准