社区商业与商业步行街开发及运营培训的讲义121P.ppt

社区商业与商业步行街开发及运营培训讲义 杨宝民 主讲 清华大学国际商业地产运营班客座教授 中国商业地产联盟专家委员 深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理 NEW MALL商业管理公司简介 星联国际深圳市新摩尔商业管理有限公司是一家中日韩三国合作的专业商业管理公司，由杨宝民先生与日本及韩国商业专家共同创办的专业购物中心与商业步行街运营管理公司，拥有中日韩三国商业专家，在商业房地产与旅游房地产策划方面具有核心竞争力。 与NEW MALL拥有一批多学科高级人材，注重学科杂交与实际策划效果，在旅游房地产与商业房地产和大型千亩住宅区策划方面，制定了专业流程。 大盘的发展趋势 1.居住社区理论创新 注重和谐发展 2.大盘品牌的连锁开发 奥龙计划—房地产大盘品牌连锁开发的案例 “奥龙计划”的最终目标是要使奥林匹克花园成为中国零售业连锁经营的第一品牌，使中奥公司成为中国社区健康产业的市场领导者和第一品牌。 我认为奥龙计划的缺点是：支撑理论研究不够深入，人材经营没有提升到相应高度，特别是缺乏无形资产经营高级人材，因此奥龙计划有待完善。提出看法的理由：奥林匹克花园质量不过关，对投诉业主进行威胁，反映出金业集团的质量管理基本功不过关，客户营销的精髓没有领悟。 深圳十大明星楼盘鹿茵翠地 通过对深圳各个房地产企业营销方式的调查，发现如下缺点： １．? 广告作用下降，营销费用大，投入人力较多，但是营销的效率普遍低下。 ２．??营销环节多，传统营销方式过分依赖中介代理商，发展商与中介商配合中信息共享与知识共享程度低。 直销是令人关注的营销方式，直销方式在电脑业取得巨大成功，美国ＤＥＬＬ公司成为最成功的个人电脑公司。作为出身电脑专业的房地产职业经理人，我一直思考房地产营销战略创新，通过从事社区服务与营销工作，我探索出房地产直销方式，直销模式能够简化销售环节，直销模式能够降低营销费用。 通过研读娃哈哈集团服务销售终端的案例，发现成功的营销模式，无不是向社区延伸。美国沃尔玛公司在深圳开设大型超市成功后，采取社区店模式，大举覆盖深圳零售市场。 如何让居住在社区中人群，用最适宜的方式获取售楼信息，如何让社区中的人群传播房地产公司的口碑，这是我一直思考的问题。实践证明，走房地产直销之路是我国房地产企业营销发展的主导方向。 直销对营销队伍的服务品质提出了更高的要求，直销模式要求房地产企业建设成为学习型组织。 鹿茵翠地规划创新—可体验环境 根据项目理念设计要求，为了突出度假氛围，鹿茵翠地的园林构思重点考虑东南亚巴厘岛风格。为了体现巴厘岛的神韵，在有限空间内设计出精品园林，新世界地产委托泰国green architects 公司设计整个园林。 理想居住社区整体营造理论及其在千亩大盘中的应用 1000亩体验式生态文化型大型居住区规划设计与建筑策划创新课题 课题研究人员：杨宝民、李敏、罗展帆、郑东明、张立建 课题研究的创新 1、房地产开发、景观、建筑、旅游、医疗保健、社区体育多学科专家协同。 2、以华南板块作为重要研究目标，提取华南板块与深圳板块重要经验。 理想居住社区整体营造理论 理想居住社区整体营造是指强化居住社区各构成要素及其相互关系，完善居住社区的各层次结构（地域社会结构、生活活动结构、归属感与凝聚力强的居住生活空间，力图实现社区社会文化环境合自然环境的协调与可持续发展的连续创作与实践过程。 理想居住社区整体营造的研究内容 ? （1）与社会政治、经济文化及居民生活、行为心理需求的发展与特征相适应、有利于促进社区主体间交往的物质形态空间建构的研究； （2）体现社会公平与民主参与的、科学的社区组织管理、规划设计、开发建设的机制建构研究; （3）有利于居住空间环境生态化、可持续发展的技术与资源利用研究等; （4）知识型社区服务理论的研究与应用，社区文化的建立与完善。 千亩大盘规划理念的创新? 传统的规划方法，对于居住的基本功能考虑较多，已经形成比较成熟的规划理论。面对生态居住社区的新要求，面对人们在居住社区平衡身心和商业等功能的迫切要求，旅游规划与商业规划方法受到重视，将生态旅游规划、商业规划与建筑规划相结合，设计新型大社区已经成为新的方法。 社区商业分类 划分为5万平方米以上区域型社区商业中心和社区型商业中心（邻里中心） 1.酒店和商业街区及集中商业结合 区域型能够形成综合体。 2.与批发商圈相邻的社区商业中心（以长春1500亩大盘与家居商圈相邻为例） 3.与零售商圈相邻的社区商业中心 4.相对独立社区大盘社区商业（北京世纪城，深圳华侨城纯水岸） 5.CBD相邻的社区商业中心 案例类型1 社区商业街区和五星级酒店组合 １．深化千亩大盘研究，提升居住文明水平，形成品牌连锁开发新格局。 ２．体验式社区商业步行街与会所一体化运作，形成社区商业