江苏同里古镇别墅的项目营销的的策划的报告.doc

PAGE 同里古镇别墅项目 营销策划报告  市场研究篇 市场研究是整个项目运作的基础，只有准确的把握了项目的宏观环境和微观市场，才能找到项目成功的支撑点和论据。 一、项目宏观环境分析 1、区域地理位置 位处苏、浙、沪金三角地区 同里隶属江苏省吴江市，位于太湖之畔、古运河之东，北部邻接苏州市区、东侧与昆山市接壤，距吴江市区6公里、苏州市18公里，处江苏、浙江、上海两省一市交会的金三角地区，是中国沿海和长江三角洲对外开放的中心区域。 图1－1 同里区位图 资料来源：上海xx市场研究有限公司 2、区域交通环境 依托旅游产业，交通道路网络逐渐成型 吴江市作为全国优秀旅游城市，旅游业成为其重点打造产业，同里作为一个著名的江南古镇，并被列入世界遗产文化，将成为吴江市旅游业的发展中心和重心。根据吴江市旅游发展规划，同里未来的定位将是服务整个华东地区乃至辐射至全国，并依托世界遗产文化的知名度吸引境外游客的观光，交通道路的便捷性将成为同里旅游业发展的至关重要因素。 目前同里初步形成了一横两纵的十字形道路网，横跨东西的318国道拉近上海与同里的距离，贯穿南北的205省道与苏嘉杭高速将同里与杭州、苏州相连接，改变了同里原有的自闭格局，为同里的向外发展提供硬件支撑。东西横通的迎燕东路向西可直达吴江市区，向东能通向朱家角、上海市。吴江市内交错的各条分支道路也将同里与市内的其他各镇紧密联系起来，为各镇间人员、资金等的良好互动打好基础。 政府投资完善交通配套，促进旅游业发展 为了能立足华东地区，吴江市政府将重点规划同里镇区的对外交通公路——松厍公路，这是同里与上海、苏州等地的陆路联系通道，建成后将能进一步提高出入同里镇的便利性。在吴江市政府的中期规划中，吴江市政府将出资修建同里通往区内另一江南水乡风情的旅游佳地周庄，这条道路的修建，将促进苏州旅游名镇间的互相联络，为各自的旅游业的进一步发展形成互惠关系，另外还将规划建设一条从同里到黎里的公路，这条公路的建设将可与苏州外环线连接。 申苏浙皖高速开工建设，将为同里带来更广泛客源 申苏浙皖高速江苏段路段主要位于吴江境内，并在同里镇附近设出入口，高速建成后，至少可使同里到上海的通行时间缩短1/3，同时，由于高速公路网路的连接，将为同里带来更广泛的客源。 3、同里旅游业发展现状及定位 3.1同里旅游业发展现状 “小桥、流水、人家”的江南水乡，特色鲜明 同里的主要特色是：水、桥多、明清建筑多、名人雅士多，以“小桥、流水、人家”著称，主要景点可以概括为“一园”、“二堂”、“三桥”，即退思园；崇本堂、嘉荫堂；太平桥、吉利桥、长庆桥。 旅游业是同里的支柱产业，占全镇生产总值的50% 同里古镇以其“醇正水乡，旧时江南”的特色吸引了大量的中外游客至此观光旅游，2003年全年接待中外游客达150万人次，直接收入近7亿元，全年的旅游收入超过20亿元，在全镇国内生产总值所占的比例超过50%，是同里的支柱产业。 古镇一日游为主，游客过夜率不高 虽然同里安逸、恬静的生活氛围很适合居住，但由于目前同里旅游局限于古镇资源，缺少相应的餐饮、娱乐、购物设施，所以同里古镇旅游仅停留在一日游的阶段，游客过夜率不高。 3.2吴江政府对同里旅游业的定位 政府对旅游市场的定位分为三个阶段，相信随着每一阶段目标的圆满实现，由旅游业所衍生出的休闲产业、房地产业、商业将会得到极大的发展空间。 （1）近期旅游市场定位（2005—2010年） 以南京、苏州、上海、杭嘉湖为核心的整个华东地区为核心市场；把握周末旅游市场，重点发展水乡古镇观光旅游。 （2）中期旅游市场定位（2010—2020年） 以长江三角洲、珠江三角洲、京津地区为核心市场，把握周末旅游、假期旅游市场，以古镇观光旅游为主，兼有休闲度假旅游、商务旅游等。 （3）远期旅游市场定位（2020年后） 立足整个华东地区，面向国内市场，开拓国际市场。 4、“大同里旅游区”规划 2005年1月16日，国家发改委、省社科院、南京大学、东南大学等专家在吴江评审通过《中国同里旅游产业国际化规划研究》。按照这一规划，同里将新建华东地区最大的湿地和平原森林公园，引进国际先进理念，由国际专家进行技术指导。 大旅游区以华东最大湿地与平原森林公园为载体 湿地风景区设在同里镇东部，将在现有九里湖、澄湖、沐庄湖等7个湖泊和大片农田等资源基础上重新规划，以生态走廊方式将湖泊串联成一个整体，形成25平方公里的大型湿地，并申报国际重要湿地保护区。同时，同里旅游文化保护区还将进一步延伸，利用肖甸湖现有800多亩平原森林资源，扩展改造成为总面积4平方公里的肖甸湖休闲娱乐森林公园，增设热带植物园、滑沙滑草、夏季滑冰、人工沙滩、江底世界等旅游项目。 规划建成四大景区，大力发展二日游线路 根据规划，将在同里镇域内形成四大景区。即同里古镇历史文