哈尔滨中宝大厦物业管理的方案.docVIP

中宝大厦管理方案 哈尔滨保利科技大厦有限公司二00三年八月 中宝大厦物业管理方案目录 一、中宝大厦概况二、中宝大厦现状分析三、中宝大厦功能定位四、委托管理模式及委托费取酬办法五、组织机构与部门设置六、家具设备配备计划七、营销策划分析八、效益测算 一、中宝大厦概况（略）二、现状分析1、大厦设备设施状况。中宝大厦建成于2001年，楼宇的主要硬件和装修相对较新，但其设备型号并非先进设备。楼宇供暖锅炉较为落后，功效相对低下；电梯属组装杂牌，稳定性较差，未来安全运行系数较小；自备发电机组为国产机器，即时启动能力差，工作状况尚不得知，产生排烟目前无法顺利排出室外，应列入重点设备设施改造之列及时处理；大厦煤气阀违规安放在大厦室内，且紧贴暖器片，潜有严重的隐患，也要进行改造。一些新风供给管道、大厦自动喷淋，监控等工程尚未完工或完善；一些配套设施尚处于基建或完善之状态（如楼层电表、楼层装修、客房、泳池装修等），未来工程量较大，其次二号楼正处于基本建设中，大厦与安发桥打通并扩建平台，楼宇牌匾及主要入厦门面的装修尚未进行。内部也有需完善处（车库、锅炉房，大厦个别处隐性基建不足等）。2、物业管理状况。大厦现有物业人员均非专业化人员，未经过规范、系统的培训，管理处于基本维持状态。工作无细分，管理无章法，发展无目标。·保安规范、职业化较差；·无正常规范保洁。绝大多数已基本竣工地方也未进行卫生开荒；·工程基本