商丘嘉润新的项目前期的的策划定位的报告84PPT2009年.pptVIP

序 言 第一步［我们面临的市场环境］ 一、商丘是个什么样的城市!? 豫鲁皖三省交界处、 京九与陇海两条铁路主干线交汇处。 商丘具有五千年的文明历史，遂人氏人工取火的发源地，是商人、商业、商品的发源地。 孔子的祖籍、庄子故里、花木兰的故乡。 市区人口89.5万，规划2010年达到100万人。 商丘市区面积90万平方，每年以5万人的增长量递增； 是房地产发展的良好的基础。 一核、四轴、四点、四段及三纵三横主干道为基本框架的城市格局基本形成，奠定了商丘房地产发展格局。 一核：神火大道到与南京路交汇处的神火商贸金融中心。 四轴：运河生态轴、神火大道人文轴、中州路人文轴、包河生态轴。 四点：南京路的工业文化广场、金世纪购物中心、睢阳路休闲购物中心、火车南站。 四段：商业金融区段、工业科技区段、行政人文公共活动区段、商业服务区段。 商丘市区完善的城市框架，为房地产发展构画了清晰的脉络。 向南：市委市政府沿神火大道南移， 形成商丘市新的市级行政中心区 向东：随着包河的治理、广场绿地建设、市体育中心的交付使用及沿南京路向 东的行政、金融、商贸机构和教育机构，奠定了商丘城市的发展方向。 二、商丘的房地产市场是怎样的格局 2008年市场投放量高达200万㎡，约有20多个新项目。平均每个项目10万㎡.如此高的供应量在地市级城市是十分惊人的。 高薪白领阶层：大型企业多，原有的公职单位 潜力客户：大众购房、县级城市置业者。 第二步对于地块的分析认识 第三步我们的方向在哪里 第四步：我们的产品如何做 备注：这里的小复式，指的是一梯三户或四户的布局，由于合理地控制了面积，解决了顶层复式由于面积过大导致总价过高而严重滞销的问题。 第五步：我们的推广策略 1、延续水木清华的系列产品，构建水木系列品牌有利好作用，且易于于传播。 2、水木清华，兰亭以序。《兰亭序》俗称“天下第一行书”，代表中国文化的传世国宝，至今下落不明、珍世难求。暗合继水木清华之后的又一珍品传世之作，必将书写商丘人居历史。 3、水木兰亭，将水系、树木以及花草、景观的直观表达，传递极佳的项目印象。 4、兰亭，古朴典雅的著名园林。王羲之与友人谢安、孙绰等句流及亲朋共42人聚会于兰亭，行修禊之礼、饮酒赋诗。 备选案名：水木和院、嘉润·国屋院 理念阐述： 水木相生：商丘，河南东部，水木相生在东部是上上吉位。作为住宅，随便选址便是福地。正所谓水木大境生。 兰亭序世代：用中国三大失传国宝，来借喻商丘首席中国居住的珍品所在。中国人历来对于家业有世代传承的习惯。 第六步：我们的销售执行 建议分四大期进行开发，每个地块根据情况实行五段式销售： 项目实际占地面积按150亩计算，容积率按1.6计算，总建面积约16万平米,开发周期3年。 项目总销售周期3年，分4期开发 。其中一期计划开发4.8万平米，以多层为主（2房、小三房、少量大三房）；二期开发2.9万平米，以多层为主（大三房、小三房，部分2房）；三期开发5万平米(中心景观区和沿街商住部分)，以电梯多层、观景高层为主（主力为三房，二房、少量四房） 。四期开发0.6万平米小高层（一房、二房，低部商业）。 第七步：我们的视觉系统 营销核心 切题 分解 体验营销 品牌营销 产品营销 事件营销 1、销售中心 2、样板房、 3、现场示范景观区 1、新居住模式研讨会 2、百家讲坛商丘行 3、客户答谢酒会等 水木产品发布会 嘉润阳光行动、诚信宣言 1、有机生活建筑体 2、院落亲情 3、兰亭溪谷主题园林 水木兰亭立体营销 ○ 菁菁水木，传世兰亭 形象广告语 水木生，兰亭序 水木生大境，兰亭序世代 商丘首席新中式院景优住区 产品广告语 中国精神，传世建筑 广告语 ○ 销售周期划分 ○ 五段式批发销售。 五段式批发销售是地产前沿多年来一线操盘经验的精华之一， 并在理论和实践的相互指导下， 逐步发展成为一种成熟、有效的销售模式。 其核心思想是：将所有房源分成若干部分， 每批房源按不同的主题推售， 每批房源在经历从分散到集中再到分散的五个过程， 实现集中订房、分批签约。 销售模式 ○ 这样做的好外在于： 第一、带动客户购房的“羊群效应”，易形成热卖的现象； 第二、将客户的注意力集中到能否买到房子上， 而忽略价格、优惠、产品缺陷等抗性因素。 销售模