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PAGE PAGE 2项目定价报告一、南京市场总体概况1、一级市场（土地）分析■□ 2003年南京土地实际出让面积为602.46万平米，同比增长268%，出让金额96.2亿元，同比增长220%，土地成交均价为1597元/平米；■□ 2004年南京土地实际出让面积为265万平米，同比下降56%，出让金额52.65亿元，同比下将45%，土地成交均价为1985元/平米；■□ 2005年一季度南京共推出16幅土地，实际出让面积78.79万平方米，实际成交11幅地块，实际成交面积为49.29万平方米，与去年一季度82万平方米相比土地成交面积大幅下降；■□ 2005年南京计划新增储备土地入库1000公顷，其中“新三区”有800公顷，并将在入库土地中，拿出200公顷出让，其中住宅用地仍为供应主体。受国家宏观调控的影响，去年土地供应及成交面积有明显下降，2005年土地供应量将有所加大，结合03年土地的大量供应的累积，未来一段时间房地产市场的供应仍有放量趋势，进一步加大供需关系的失衡趋势，市场存在较大风险。2、二级市场（商品房）分析（1）房地产开发投资■□2004年房地产开发投资为293亿元，同期增幅59%，占固定资产投资比重为24.4%，较03年增长了5.1个百分点；■□受国家持续的宏观调控影响，2005年一季度完成房地产开发投资额67.48亿元，同比增幅回落66.8个百分点。其中商品房屋投资额完成52.3亿元，比去年同期增长23.8%，同比增幅回落56.7个百分点；（2）商品住宅市场供需状况■□2004年，商品住宅市场呈现出供大于求的状况，供需比由2003年的0.93：1转变为2004年的1.4：1，市场转为买方市场；■□2005年一季度全市商品住宅上市面积155.73万平方米，成交面积143.16万平方米,同比下降15%。（3）商品住宅价格■□2004年南京商品住宅均价为4284元/平米，同比增幅为15.3%，较03年增幅略有回落；■□2005年一季度，除去经济适用房等政策性住房外，南京市住宅价格为4235元/平方米，同比增长10.5%，与去年全年均价相比，每平方米下降了49元。房价涨幅也较去年年涨幅有所放缓，而与上季度环比更是下降6.8%。2003年以来，以房地产开发投资为主体带动的固定资产投资出现过热现象，房价涨幅过快，政府在信贷和土地方面对市场进行调控，房地产投资增幅有减缓趋势，然而整体效果并不理想。05年国家加大宏观调控力度，从土地储备、建设周期、税收等方面多管齐下，房市面临较大盘整；市场供求结构的转变将带来南京房地产市场的深度盘整，供大于求的现实使得市场竞争日趋激烈，房价涨幅将趋缓。3、三级市场（存量房）分析■□2004年，南京二手房买卖实现交易5.3万件，同比增长42%，交易额168.2亿元；■□2005年一季度，全市二手房供应12576套，二手住宅成交10514套，成交均价为3856元/平米，环比下降2.8%；受国家宏观调控尤其是打击投机、严控炒房等政策的影响，二手房市场出现降温趋势，二手房价格由过去的急升阶段逐步过度到目前的缓升阶段；存量房市场与商品房市场具有联动效应，其交易形势的转变将在一定程度上影响商品房市场的开发与销售。二、解读近期宏观调控1、政策背景介于部分地区房地产市场投资过热现象，自2003年下半年开始，政府对房地产政策导向有了明显转变，由原先的支持转向抑制，希望通过一系列的措施来保证市场的稳定。但由于政策力度及滞后性等原因，市场并未呈现出明显效果。到了今年初，国家开始加大对房地产市场的调控力度，以国八条为代表的新政策将稳定房价提升到政治高度，显示了国家此次调控的决心和政策的严厉程度。■□ 国家级政策日期机构政策3央行调整房贷利率3国务院出台《切实稳定住房价格的通知》4国务院出台《进一步加强房地产市场的宏观调控》5国务院转发建设部等七部委关于调控房地产市场的通知■□ 南京地方政策日期政策2004年12月《南京市商品房认购、销售合同网上备案和登记办法》2005年4月《江苏银行住房贷款同业约定》2005年4月南京房管局十项管理措施2005年4月《关于进一步规范商品房销售行为、控制房价涨幅的八点倡议》2005年5月江苏省抑制高房价五大举措（建立商品房成本监审制、调整土地价格评估方式、公布商品房实际成交价、严控三种价格欺诈行为、加强房价投诉处理力度2005关于切实稳定住房价格促进房地产业持续健康发展的意见的通知2、宏观调控对市场各层面的影响如何？■□ 从供给来看：市场供给结构将趋向合理，中低价位商品房供应量将有所增加 高档商品房供应量得到限制，开发商利润空间缩小■□ 从需求来看：有效需求及中长期投资需求受影响不大 投机者逐步淡出市场