武汉龙泉逸墅营销的的策划书.docVIP

PAGE 【龙泉·逸墅】?营销策划书?北京·武汉览胜房地产营销代理有限公司2005年7月目 录一、前言三、市场信息整合及项目概况四、客户分析与定位五、商品定位与产品推介六、营销模式七、本案时程进度与营销周期预定八、项目营销与推广费用九、业绩追求与业绩预判十、结语一、前 言我司作为专业的房地产营销策划代理公司，本着务实、积极的态度，分析市场总结项目。由此明确项目的竞争策略，提纯项目的核心概念，寻找项目竞争优势，从而制定全面、务实、有效的推广方案。 在现阶段地产市场的营销推广中，营销策划的关键在于项目开发运作的目标利润基础上，对项目产品规划、设计、包装、推广等方面进行策略性的指导与实施执行，从而促进项目在市场上快速地推广。因而，一切的营销行为都将围绕销售进行。我们也将营销策划的核心称为是为项目的销售力服务，即通过系统的营销策划使项目具备更强的销售力，从而更好地实现或超越项目的目标利润。 因此，我司以此文本报告的形式与贵司进行有效的沟通，相关结论及建议供双方探讨。项目后期的细化深入工作均有待与贵司进行共商，以谋求共识，为实现项目最终业绩共同努力。二、市场信息整合及项目概况项目总述本案位于江夏规划局旁，江夏区核心地带，出行交通非常方便，直达鲁巷广场、南湖等中心的公交线有168、908、901等多条，附近生活和教育设施完善，中百仓储、中心百货、武昌量贩、江夏一中、江夏一医院等生活配套齐全，目前，江夏区内的开发项目以富丽·奥林园、欣馨家园为圆心，向外辐射，布局相对集中。开发产品一改过去的六层、火柴盒式排字房的单调局面。在高层、多层融入了不同风格元素，变得错落有致，颇具时尚和个性。而且以大盘居多，这种扎堆集聚效应已经显现，为本案热销创造必要决定性条件。本区住宅项目的市场特点注重人居环境，设计以人为尊。高新科技的智能精品小区，与居者业主身份匹配超低密度低层纯阳光板楼，通风通畅、户型完美。住宅价格有较大优势，性价比高，有一定升值空间。楼盘简介及优劣点评楼盘简述本案二期住宅面积27000平方米，规划居住总户数526户，小区内设有充足停车位，绿化率达到40%。楼盘优劣点评（SWOT分析）：优势(strength)本案周边生活配套设施完善，居住条件相对成熟。所在地周边道路设施良好，绿化环境成熟，无大型污染企业，空气质量良好，本案所在地的道路及公共设施可提供舒适的生活环境，如商业、消费、休闲、教育等。地理位置优越，交通便利，离直达市中心区客公汽车站极近，交通成本不高。户型设计合理、面积适中，总房价不高，适宜武汉主流客户群的消费。项目规模较大，小区容积率低，各种配套设施完善。高达40%的绿化率，生态绿化的设计思想使小区的生态住宅优势明显。本案在区域竟品中的价位不易处于特别优势。劣势(weakness)因其定位为普通住宅，故户型设计和外立面比较中庸，缺乏吸引人的亮点和产品创新。户型种类比较少，客户选择余地不大，容易造成部分特殊客户的流失。入口处位于老城区，相对周边环境较差。期房阶段，生活环境还未成型。区域市场调研与竞争个案分析市场调查统览表（目前竞争项目）市场调查统览表案名类别富丽奥林园欣馨家园宏德嘉园1开发商富丽园房地产江夏公汽房地产宏德房地产2总建筑面积15．3080万4．9万11万4容积率1．21.41.475绿化率45%40.5%41%6产品类型多层(砖混)高层(框架)多层(砖混)多层(框架)7价格(均价)1750145017008物管费(元)多层：0．5高层：0.80．50．59工程进度准现房期房\现房准现房10主力户型面积及总价二居\三居109-135平米二居\三居90-130二居\三居110-13511装修标准毛坯毛坯毛坯12产品定位普通普通中档13交通条件方便方便方便本区市场分析,本区域形成的商圈必将“进化”成城市区域商圈光谷建设的稳步推进、新大学城的规划建设、优良的学府人文和山水景观等一系列利好为本区房地产的持续发展提供了一个良好的外部环境，众多住宅项目的相继入市所带来的稳定的消费客源等利好因素逐步提升了本区的投资价值。目前光谷商圈正在形成和扩大，尤以江夏最为突出。目前，卫星城的规划逐步成型，区域的商业环境和居家氛围日渐成熟，稳定的居住客源和消费力的提高刺激了房地产项目投资开发的力度，成为地产投资的基础。武汉中百集团斥资近2000万元，在江夏纸坊镇开辟了该区规模最大、品类最全的百货商场，与一年前先期进驻同一条街的中百仓储一起，形成了一个江夏商圈。随着城市的扩张，在市郊形成的商圈必将“进化”成城市区域商圈。交通条件的日益完善和物业品质的升级必然提升本区物业价值随着城市的发展、市政建设的逐步完善和区域板块开发规模的不断扩大，以及城市交通格局的改变，交通网络的逐渐完善，大大拉近了新城区与城市中心的距离，即将通车的珞狮南路