策划培训18房地产价格内涵特征分类影响因素分析.pptVIP

阶段价格策略是一种灵活的价格策略，房地产开发企业根据不同阶段的营销目标，制定不同的价格。步骤：;1.第一阶段适当降低售价，以吸引顾客积极购买，造成产品供不应求的声势2.在以后各阶段中逐渐提高售价，使潜在购买者形成不买还要涨价的心理，从而达到促进销售的目的。 优点：每次调价能刺激有购房动机者的购买欲，促使其产生立即购房的想法。关键：掌握好调价频率和调价幅度。调幅要“小”，调价频率要“频”。 THANKS 成城顾问愿与您共创美好明天！ 制定水平差价的程序①确定同一水平层面的户数或单元数②确定单栋或多栋建筑物，如单栋建筑物，则以该栋同一楼层不同户别指定价差，如属多栋，则以同一层面不同栋别制定差价。③确定影响水平差价的因素④评定（调整）各个因素对价格的影响程度⑤评定或调整各户各栋别就各个因素的价差以计算出个别价差⑥累计各户别、栋别之正负价差总数⑦确定正负价差总数是否为零⑧确定是否再进行单栋定价⑨水平价差定价完成 房地产定价方法 成本加成定价法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本（含税金）的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。其计算公式为:???????单位产品价格＝单位产品成本×（1+加成率）这种方法的优点是计算方便，可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况作调整，在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证开发商获得正常的利润。这种方法也存在着局限性：不利于开发商控制开发成本；没有考虑市场承受能力，有可能形成销售压力。 该方法的关键在于：加成率的估算应根据行业状况和产品特色正确把握。 目标收益定价法 这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在项目投资总额的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算步骤如下：????⑴?确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。????⑵?确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多样性，目标利润的计算也不同，其计算公式为：????目标利润＝?总投资额×目标投资利润率???????目标利润＝?总成本×目标成本利润率??????目标利润＝?销售收入×目标销售利润率??????目标利润＝?资金平均占用额×目标资金利润率?计算售价。根据总成本、目标利润和预计销售量来计算，计算公式为： 可以保证企业既定目标利润的实现。其最大的缺陷是以预估的销售量来计目标收益定价法的优点是：算应制定的价格，颠倒了价格与销量的因果关系，忽略了市场需求和竞争。这种方法一般适用于在市场上具有一定影响力、市场占有率较高或具有垄断性质的企业采用。?例如：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？?解：目标利润=总成本x成本利润率?=??4??x??15%?=??0.6（亿元）?每平方米售价=（总成本+目标利润）/预计销售量=（4+0.6）/160000?=2875（元）因此，该企业的定价应为每平方米2875元?  盈亏平衡定价法以盈亏平衡点为基础制定价格的方法就称为盈亏平衡定价法。科学地预测销量和已知固定成本、变动成本是盈亏平衡定价的前提。定价后企业产品的销售量达到盈亏平衡点，可实现收支平衡，超过该点就能获得盈利；不足该点则必然出现亏损。????其计算公式为： 或?单位产品价格＝单位固定成本+单位变动成本? 以盈亏平衡点确定的价格只能使企业的开发成本得以补偿，而不能获得收益。因而这种定价方法只有在企业的产品销售遇到了困难或市场竞争特别激烈，为避免更大的损失，将保本经营作为定价目标时，才可使用。?  边际成本本定价法 边际成本定价法亦称为变动成本定价法，就是以单位产品变动成本作为定价依据和可接受价格的最低界限，结合考虑边际贡献（产品卖价减去边际成本）来制定价格的方法。即企业定价时只要所定价格高于单位产品的变动成本，就可以进行生产与销售，以预期的边际贡献补偿固定成本，并获得收益。其计算公式为???? 单位产品的价格＝单位产品变动成本+?单位产品边际贡献 边际成本定价法改变了售价低于总成本便拒绝交易的传统做法。通常适用于市场竞争激烈，产品供过于求，库存积压，企业坚持以总成本为基础定价时市场难以接受的情况，这时只要有边际贡献，就可以销售，极大地加强了企业竞争力，如果企业的项目固定成本比重非常小则更为适用。? 区分需求定价法 区分需求定价法是以需求对象、需求地点、需求时间，特别是需求强度的差异为依据，来进行产品定价的方法。■不同的需求对象，定不