策划培训藏龙府邸销售建议.pptxVIP

藏龙府邸成本数据参考 藏龙府邸加权系数定价分析 藏龙府邸首次开盘价格建议 藏龙府邸价格成长预期;加权系数定价说明:;4、将本项目得分分别除以参考楼盘的得分，得出参考价格系数（公式为：参考价格系数=本项目得分/参考楼盘得分） ；并将各楼盘参考系数分别乘以各参考楼盘的价格，从而得出各楼盘的参考价格（公式为：参考价格＝参考系数×参考楼盘均价）； 5、将各楼盘的参考价格乘以各自的权重，然后相加，得出楼盘的市场法计算均价【公式为：本项目均价＝(参考价格1×权重1＋参考价格2×权重2＋……＋参考价格n×权重n)】。;对本项目所处片区房地产市场的需求要素进行详尽的分析，从众多影响定价的因素中，选出9大项直接或间接影响本项目价位的主要因素，并且根据影响程度大小，分别赋予权重。;2、周边城市配套(标准分10分，本项目得分7分。) 住宅物业周边的服务设施配套是否齐全，对住宅物业的影响尤为重要，亦是决定客户层的影响因素之一。所以赋予权重10分。 本项目客户主要为居住，主要考虑周边生活设施配套情况。比如超市、大型百货商场、饭店、银行、教育、医疗等。本项目目前的生活配套较齐全，所以评分为7分。;3、园林、景观(标准分5分，本项目得分2分。) 随着生活水平的不断提高，居住水准也相应提升。越来越多的置业者在选购住房时对景观及小区园林方面更为关注。拥有景观及良好园林的物业价值往往高于片区同类物业，因而赋予权重6分。 本项目项目园林设计方面较为简单，所以评分为2分。;4、周边环境(标准分10分，本项目得分6分。) 指项目周边的卫生环境及人文情况，直接影响物业之档次。近年来置业者在置业时对居住环境的要求日益增高，如周边环境整洁优美、周边居民素质高等方面，都会让买家产生对自己身份的认同感，从而乐于购买，因而赋予权重10分。 本项目旁边主要为居住区，属于城南居住类版块，目前周边环境一般。所以评分为5分。;5、项目规划、规模(标准分8分，本项目得分4分。) 根据了解，大多数置业人士十分注重物业的规模。特别是住宅项目，如果具备规模大、人口多、居住气氛浓厚、公共活动空间开阔以及各种???套设施齐全等优势，势必会受到买家的一致认可。因而赋予权重8分。 本项目一期总建筑面积约54000平方米，属于小型楼盘，一期内部配套缺乏,居住氛围不浓,但考虑整体规划该小区的设施还是基本齐备，所以评分为4分。;6、工程进度、证件(标准分12分，本项目得分10分。) 买家在选购住房时，多倾向购买准现房或现房，在选择购买期房是大多心存疑虑，特别是对一些知名度不高的开发商开发的物业，顾虑尤为严重。此项因素对置业选择性影响较大，因而赋予权重12分。 目前本项目刚刚启动，工程进度未能体现，但项目现阶段五证已有四证，加上地产公司对建筑交房标准及施工质量的严格把控。所以评分为10分。;7、物业管理(标准分6分，本项目得分3分。) 物业管理已成为置业者购房时的必要考虑因素。物业管理服务完善，可令买家生活在舒适、安全的环境里，符合置业者寻求安全的心理。通常来说，知名的物业管理公司往往成为楼盘销售的一个卖点，有增加买家对楼盘信心的作用。本项目所处片区的治安情况比较好，客户对此较为在意。因而赋予权重5分。 本项目在小区物业管理方面目前没有预期，所以评分为3分。;8、楼盘形象(标准分10分，本项目得分6分。) 如果楼盘的包装到位，市场宣传成功，能够树立项目的市场形象，赢得客户的信赖。项目市场形象除了能够促进销售进度之外，也对实际销售价格起到重要的影响作用。因而赋予权重10分。 本项目开始市场推广：市场形象要成为沙河首席亲情邻里式主题社区，走情感路线引起人们共鸣，沙河房管局严查五证不齐的项目宣传工作，导致进场两个月项目的关注度不是很高。所以评分为6分。;9、发展商品牌(标准分8分，本项目得分4分。) 开发商、承建商之信誉实力直接影响买家购买物业的信心。随着房地产市场在规范下走向成熟，市场竞争日趋激烈，对于发展商来说，一个项目的开发具备双重目的，即在销售的同时也可逐步树立起企业的品牌形象，从而在之后的销售中可通过展示自己的品牌，良好的诚誉增加产品的附加值，吸引更多的客户关注品牌物业。因而赋予权重8分。 本项目由第一碳黑厂自行开发建设，虽然在实业企业中是龙头企业，但在开发商领域中的知名度还不高，置业者对开发商信任感一般。所以评分为4分。;10、户型(标准分16分，本项目得分8分。) 房地产圈里有句行话：好不好看户型，买不买看价格。 因此各户型的面积配比、房型设计是否合理决定了客户是否购买的主要因素之一。因而赋予权重16分。 本项目两居与三居配比悬殊较大，且三居户型设计中无双卫户型，四居户型面积较大。所以评分为8分。;项目名称;1、根据最具可比性原则，从目标客户的角度出发，选择替代性较强的楼盘作为参考楼盘; 2、参考周边相