国际企业中心一期的项目开发计划书DOC17.docVIP

国际企业中心一期项目开发计划书一、?项目概况本项目位于关山二路以西，武昌煤气厂以东，为国际企业中心北区。总面积为60722平方米（约95亩），扣除代征道路后，实际可用地为49138平方米（约77.7亩）。二、?目标客户的描述完成资本原始积累后，有能力购置物业进行事业扩展的中小型企业。行业特征为低噪音、无异味的电子、信息工程等；用途为研发及办公。三、?项目定位本项目应成为具有良好景观和设施配套，便于企业经营，满足企业形象需求的优质研发区。其市场空间在于切入写字楼与数码港之间的市场空档，以相对低廉的价格提供写字楼的品质1、?建筑风格：简约、具科技感、显示现代化的办公形象、每栋建筑具有良好的可识别性2、?道路系统：以效率为先，可便捷直达每栋办公楼。快车道宽度以6米为宜，每侧人行道宽度为2米左右。3、?配套设施：考虑企业会所、集中停车场、篮球场、网球场和室外公共交流区。配套的重点是企业会所，其内设置多功能厅、健身及餐饮功能，以满足企业对外活动需要。4、?景观系统：以道路两侧绿化及庭院绿化为主，形成良好的交通景观和空间效果。局部考虑设置水景点缀。布置篮球场等体育设施。四、?开发计划及成本分析根据实际用地面积，考虑与煤气厂的隔离情况，预计该地块可开发面积为54000平方米，折合容积率约1.18。其中会所约为4000平方米，实际可销售面积为50000平方米。1、?开发计划2003年2月完成方案设计和报批2003年3月10日前完成市政管线及首期三个组团（面积约29000平方米）的施工图设计2003年3月-5月销售准备期：模型、3D动画片、宣传册及广告计划；销售人员的培训和销售价格体系的确定；按揭银行的选择。2003年4月10日前完成施工图报审；施工、监理招标，办理建设工程规划许可证和施工许可证；完成景观设计2003年5月前首期组团开工，同时进行外围景观施工，参观走廊的设置2003年6月开始内部推介，推介价：1900元/平方米，销售价95折2003年7月进入正式销售，起价：?元/平方米，均价：?元/平方米2003年8月进行水电报装，土建工程完工2003年7月底完成余下施工图的设计和审批手续2003年9月，二期组团（2万平方米）开工，会所开工2003年10月，完成景观施工和市政配套，首期组团建成2003年11月，会所进入装修2003年11月，起价：?元/平方米，均价：?元/平方米，二期开盘2004年1月，二期组团进行土建工程完工2004年3月底，国际企业中心研发区建成2004年6月，应累计实现销售25000平方米2004年12月，全部销售完成2、?成本分析国际企业中心建设投资估算表序号?费用名称?计量单位?规模指标（㎡）?单项指标（元/㎡）?估算投资（万元）?备注1?土地费用?1419?1.1?三通一平费?㎡?51598?5?25.80?1.6?地价?㎡?50000?278.64?1393.2?按每亩18万元计算土地费用楼面价?283.64?2?前期费用?153.9?2.1?土地测量、地质勘测费?㎡?54000?3?16.2?2.2?建设规划设计费?㎡?25?135?2.3?施工图审查费（抗震、技术安全检查）?0.5?2.7?设计费×2%前期费用楼面价?28.5?3?取得规划许可证前的规费?54?3.1?垃圾处理费?㎡?54000?10?54?前期规费楼面价?10?4?工程造价?5655.32?4.1?主体部分?㎡?54000?4542.92?4.1.1?土建工程?㎡?620?3348?4.1.2?门窗?㎡?39?210.6?按建筑面积15%（8100㎡）；彩铝单层窗260元/㎡计算4.1.3?外墙?㎡?80?432?按建筑面积80%（43200㎡）；100元/㎡计算4.1.4?电梯安装?㎡?77.78?420?按12部计算4.1.5?不可预见费?132.32?取3%主体部分楼面价?841.28?4.2?建设配套费?㎡?1112.4?4.2.1?区内道路排水、停车场等?㎡?54000?80?432?4.2.2?绿化工程?㎡?50?270?4.2.3?市政配套?㎡?70?378?4.2.5?不可预见费?32.4?取3%建设配套费楼面价?206?工程造价楼面价?1047.28?5?建设期间税费?202?5.1?质量监督费?600×54000×2%?64.8?5.2?建设单位管理费?30?约设计费的40%5.3?发展新型墙体材料专用费用?㎡?54000?3?15.2?5.4?商品混凝土保证金?10?5.5?建设工程竣工档案保证金?㎡?54000?0.5?2.7?5.6?工程监理费?30?约设计费的40%5.7?卫生防疫审