武汉汉飞司门口的项目的策略的报告115P.ppt

五、项目定位/立面建议 四、项目分析/项目经济技术指标----1地块经济技术指标 户型结构比例按相应规定执行 规划范围内临时通道面积为1377.76平方米，在小区道路体系形成之前供区域内原有居民使用，待小区道路体系形成后再统一组织对外交通 控规要点 ≤ 60 m 建筑高度 ≤ 35% 建筑密度 ≤ 3.2 容积率 住宅部分：53,416.97㎡ 商业部分：22,892.98㎡ 建筑面积 综合用地（住宅、商业） 用地性质 8,061.71㎡ 控制城市规划道路面积 23,846.86㎡ 其中：净用地面积： 31,908.57㎡ 总占地面积 武昌区文明路北侧 宗地位置 项目1号宗地经济指标 四、项目分析/项目经济技术指标----1地块四至 【南面临文明路】 【东面临彭刘杨路】 【西面临花堤街】 【北面临老居民区】 四、项目分析/项目经济技术指标----2地块经济技术指标 户型结构比例按相应规定执行 控规要点 ≤ 60 m 建筑高度 ≤ 35% 建筑密度 ≤ 3.0 容积率 住宅部分：36,952.68㎡ 商业部分： 9,238.17㎡ 建筑面积 综合用地（住宅、商业） 用地性质 5,169.83㎡ 控制城市规划道路面积 2,333.4㎡ 控制公共停车场用地面积 2,561.29㎡ 控制泵站用地面积 15,296.65 其中：净用地面积： 25,361.17㎡ 总占地面积 武昌区文明路南侧 宗地位置 项目2号宗地经济指标 四、项目分析/项目经济技术指标----2地块四至 【南临音乐学院后门】 【花堤街现状】 四、项目分析/项目经济技术指标----3地块经济技术指标 户型结构比例按相应规定执行 控规要点 ≤ 40 m 建筑高度 ≤ 30% 建筑密度 ≤ 2.6 容积率 住宅部分：14,495.92㎡ 商业部分： 6,212.53㎡ 建筑面积 综合用地（住宅、商业） 用地性质 2,616.42㎡ 控制城市规划道路面积 7,964.79㎡ 其中：净用地面积： 10,581.21㎡ 总占地面积 武昌区文明路，解放路东侧 宗地位置 项目3号宗地经济指标 四、项目分析/项目经济技术指标----3地块四至 【东临解放路】 【北临解放路与彭刘杨路交汇口】 【南临成熟居民区】 四、项目分析/项目交通环境分析 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 【彭刘杨路】 【解放路】 【文明路】 【紫阳路】 四、项目分析/项目周边市政配套设施 项目地处武昌核心位置，周边各项配套成熟，购物场所、医疗卫生、娱乐、文化教育、金融服务、餐饮等应有尽有。 【湖北大剧院】 【首义园】 ------ 宗地距长江直线距离引发未来想象 居住环境不佳 地块规模较大，提供操作可能 ------ 积玉桥板块，提升周边土地价值 二线江景的景观劣势 位居司门口繁华商圈衍生地 未来政策的不确定性 传统商圈复兴，商业业态升级在即 周边环境破败，外部形象差 历史街区，独有人文底蕴 市中心的土地供应数量正逐渐增大 旧城改造加速，区域环境大幅提升 宗地被多重分割，整体性缺失 居中心城区，生活配套齐 威胁 机会 劣势 优势 T O W S 项目SWOT分析 PART5 项目定位 五、项目定位 项目地处武昌老城区，规模较大，各项配套成熟，且有改造中的商业步行街和部分滨江风景作为其项目亮点，是一宗综合素质颇高的商住用地。 项目具有良好的文化底蕴，此点是目前区域竞争大盘所不具备的元素，如何在营销中将优势放大，提升项目价值是营销的重点考虑元素之一。 项目局部地块受到地块内部不完整、分地块分隔较远等影响，如何有效将三地块行成统一整体，所谓“型散而神不散”的楼盘精髓及规避地块内部不完整的大盘形象则是项目面临的主要的难点。 项目的核心竞争力体现需 在产品特色和生活方式的塑造上超越 树立标竿，建立项目的超前地位 五、项目定位/定位前的思考 1、政府在城市总体规划上的限制； 2、符合当前及未来市场需求的客观 实际，符合市场调研反映的具有 有效需求的市场空间； 3、项目地块之地产因子决定的地块 适宜建造的居住功能； 五、项目定位/定位前的思考 三块地块被文明路分割成三个大的区域， 在项目的操作中，如何处理这三块地块的关系呢？ 五、项目定位/地块细化分析 有利点 不利点 1、规模最大； 2、两面临街，四面有路，其中东面和南面临市区主干道，西面临一条市政小巷，北面临社区小路； 3、地块西面建筑高层可看江； 4、与司门口繁华较近； 5、地块北部有一规划道路，直通解放路，其解放路端头有一规划停车场； 1、地块内部有7栋多层住宅，将整个