某盘全程的的策划案1.doc

TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc242547647 1. 项目发展时机研究 PAGEREF _Toc242547647 \h 1 HYPERLINK \l _Toc242547648 1.1. 经济发展因素 PAGEREF _Toc242547648 \h 1 HYPERLINK \l _Toc242547649 1.2. 人口因素 PAGEREF _Toc242547649 \h 3 HYPERLINK \l _Toc242547650 1.3. 社会与文化因素 PAGEREF _Toc242547650 \h 6 HYPERLINK \l _Toc242547651 1.4. 政策与法律因素 PAGEREF _Toc242547651 \h 7 HYPERLINK \l _Toc242547652 2. 南宁市房地产市场分析 PAGEREF _Toc242547652 \h 13 HYPERLINK \l _Toc242547653 2．8 项目所在区域物业竟争分析 PAGEREF _Toc242547653 \h 47 HYPERLINK \l _Toc242547654 3. 项目街区功能分析 PAGEREF _Toc242547654 \h 49 HYPERLINK \l _Toc242547655 3.1. 项目位置 PAGEREF _Toc242547655 \h 49 HYPERLINK \l _Toc242547656 3.2. 自然环境分析 PAGEREF _Toc242547656 \h 49 HYPERLINK \l _Toc242547657 3.3. 人文环境分析 PAGEREF _Toc242547657 \h 50 HYPERLINK \l _Toc242547658 3.4. 交通状况枢纽位置 PAGEREF _Toc242547658 \h 50 HYPERLINK \l _Toc242547659 4. 项目SWOT分析 PAGEREF _Toc242547659 \h 50 HYPERLINK \l _Toc242547660 4.1. 项目优势分析及因素分解 PAGEREF _Toc242547660 \h 50 HYPERLINK \l _Toc242547661 4.2. 项目劣势分析及因素分解 PAGEREF _Toc242547661 \h 50 HYPERLINK \l _Toc242547662 4.3. 项目机会分析及因素分解 PAGEREF _Toc242547662 \h 51 HYPERLINK \l _Toc242547663 4.4. 项目威胁分析及因素分解 PAGEREF _Toc242547663 \h 51 HYPERLINK \l _Toc242547664 4.5. 项目SWOT综合分析 PAGEREF _Toc242547664 \h 51项目发展时机研究经济发展因素 南宁市地理位置概述本项目所在城市——南宁，简称“邕”，广西壮族自治区首府，是全自治区政治、经济、科技、文化、教育、信息和金融的中心。南宁地处南亚热带，常年气候温和，阳光充足，雨水充沛，风光秀丽，终年树绿花繁，四季常青。拥有丰富的矿产资源、农副产品资源、土特产资源，盛产具有亚热带特色的水果，粮食作物以水稻为主。南宁地理位置优越，处于我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心。南宁东邻粤、港、澳，南临北部湾，背靠云、贵、川大西南，作为新崛起的大西南出海通道枢纽城市，具有沿江、沿线、沿边、沿海的“四沿”优势。南宁市区距钦州港、防城港、北海港分别是104公里、173公里和204公里，是云、贵、川大西南货物进出海大通道的重要咽喉，也是连接东南沿海和西南腹地这一经济区域的“结合部”，是人流、物流、信息流的汇流中心。南宁距中越边境的东兴市、凭祥市分别为204公里和230公里，毗邻南宁的7个县（市）与越南接壤，陆地边境线长1020公里，对发展边境贸易十分有利。南宁凭借其得天独厚的区位优势，对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。南宁市近两年经济发展情况及态势房地产投资与国民经济发展间存在着互动关系。经济发展水平是房地产开发投资及发展的基础。房地产的健康发展又会带动国民经济的发展。房地产开发投资规模的大小主要考察的因素是经济发展周期、收入与消费、固定资产投资水平、住宅产业化（商品化）等。2001年，南宁市全年国内生产总值达322.63亿元，增长10%。其中，第一产业增加值48.63亿元，增长1.6%；第二产业增