深圳侨福大厦营销的的策划的报告.doc

PAGE 目 录项 目 评 析 地块位置3建筑指标3地块价值分析3住 宅 篇景田片区住宅发展现状8项目SWOT分析9项目定位10项目营销推广建议16销售计划及推广策略21 商 场 篇商业裙楼价值分析25商场功能定位25客户定位27价格定位28营销策略30写 字 楼 篇写字楼市场综述33项目SWOT分析34项目定位35物业发展建议37营销推广策略38项目销售计划及分期推广策略41项 目 评 析一、 地块位置侨福大厦用地位于福田景田片区新闻路与景田南路的交汇处，东临规划中的中心花园和深圳报业大厦，北侧及西侧为成熟的的高尚住宅区，南面是北京天鸿集团在建项目安柏丽晶。二、 建筑指标用地面积：3219㎡建筑总面积：25700㎡建筑层数：共29层；地下1F－2F为车库；地上1F－3F为商业；4F－12F为办公楼；13F－29F为公寓。建筑容积率：8建筑覆盖率：37.2%建筑总高度：94.5米停车位置数：地面：27 ；地下：98商业面积：3855㎡办公楼面积：12850㎡三、 地块价值分析地块周边环境研究对本地块辐射半径500米以内的环境及未来城市发展趋势进行全面的研究分析。生活便捷程度分析交通状况及未来发展状况市内交通：毗连交通主干道深南路，距新州路5分钟路程可通达市内各处。具体主要公交路线如下：204建设路蛇口码头113黄贝岭蛇口码头105海上世界德兴花园209 松平山田心村213 布吉海关香蜜湖311 西乡莲塘未来发展状况：香蜜湖地铁站商业网点状况 目前商业状况 日用购物：民润市场、盛田惠顶乐商场、岁宝百货、山姆 菜市：香梅市场、景田综合市场休闲娱乐场所分布 公园：狮岭山公园、莲花山公园 娱乐设施：香蜜湖水上乐园、高尔夫俱乐部、乘长风健康城 未来发展状况：市民中心、音乐厅医疗、教育、邮电设施分布 医院药店：一致药店、中联药房、天健医院、友谊医院、教育：景鹏小学、城建幼儿园、华强职中邮电：香蜜邮局餐饮分布状况名典咖啡、东座酒店、帝都酒店、金融、证券机构分布情况 农业银行、建设银行、招商银行、中国银行、深圳发展银行、海通证券 2、 居住文化氛围分析居住氛围：项目周边的居住氛围已逐渐形成，随着合正名园二期即将入伙和瑞达苑的全面入住加之安柏丽晶和香逸名园的预售届时本区域的居住人口将大幅增加，各种设施也将趋于完善，区域居住氛围亦会逐渐成熟起来。文化环境：景田南片区属中心区的一级辐射区域，各种文化娱乐设施比较齐全。比如,待建中的中心区各项设施和现有的香蜜湖度假村、市高尔夫俱乐部等将大大充实居民各种文化生活需求，提高生活品质。3、 办公环境分析项目周边聚集了报业大厦、深茂大厦、人民大厦、华富大厦及在建的中电贸易大厦五栋写字楼。在市场调查中我们发现，此区域内90%的住宅中存有公司购买用以办公的现象。由此，可以看出本区域办公环境优良、气氛浓郁、市场认知度高且需求旺盛。4、 生活环境质量状况分析空气质量：地块周围皆为住宅区，无污染源且新闻路非主干道来往车辆较少基本无灰尘干扰，空气质量优良。绿化质量：项目本身缺少绿化，但地块东侧是一规划中的绿地可弥补项目此方面的欠缺。视觉效果：项目南向单位景观被安柏丽晶所遮挡，但西北碧波香蜜尽收眼底，向东可远眺莲花山美景。 听觉效果：正南面安柏丽晶的落成对本项目来说恰好起到了隔音壁的效果，所以项目虽然毗邻深南路却丝毫没有受到深南大道车流噪音的影响。5、 周边人口状况研究及发展趋势常住人口：东方玫瑰园、合正名园、时代华庭、瑞达苑等，这些楼盘的定位主要是针对一次置业的高级白领、金领和二次置业者。无论从学识还是自身素质他们都属于深圳的中、高阶层档次较高；随着华富大厦、锦文阁等小户型楼盘的面市推动了片区租赁市场的发展，从市场租金水平分析，此片区的租赁客户多以中高层白领为主。流动人口：项目周边集中了深茂商业中心、特区报业大厦、人民大厦、华富大厦等写字楼，加上在住宅中的办公公司。其中主要以金融、地产、贸易企业居多故来往人流中多以公司白领、中高层管理人员和客户为主。发展趋势：随着本项目的建成此区域的常住人口会发展到在市内工作的中层白领，地铁的通车和中心区的逐步完善将强势支撑本区域现有的人口构成。可以，预言本区域将依托中心区的各种优越因素发展成一个高尚住宅小片区。6、 周边竞争地块开发状况分析 现阶段景田南在售项目为香逸名园，在建项目有安柏丽晶、国泰豪园、瀚园大厦。据我司调研，这些楼盘都是中、大户型设计主要针对二次置业者自住之用与本项目互不冲突。反之，在销售过程中对本项目的投资部分还可起到一定的推动作用。但，世纪星源公司开发的项目（位于合正名园东面现为空地）,定位于商住两用小户型，是本项目住宅销售最大的一个竞争对手；中电贸易大厦将对本项目写字楼部分