东港商业地块项目定位报告ppt课件.ppt

东港京汇广场项目定位报告;承蒙受邀参与贵司提案， 卓越将以无限真诚期待与您携手共进！;◆项目认知 ◆舟山城市研究 ◆参考商业体研究 ◆本项目定位;PART一：认识项目;地块位置：;地块指数：;项目拟商业定位：;本方案着力解决的问题——;可行性研究;PART二：舟山城市研究;城市特点决定了城市发展的活力和速度，同时也影响到一个区域成熟的速度和商业的前景。;舟山;※舟山近年国内生产总值情况：;※舟山近年城镇居民人均收入：;※舟山近年社会消费品零售总额：;舟山5年的变化：;舟山的城市发展趋势？;过去的5年， 东港南片成熟了， 大桥开通了， 沈家门老街难以拓展了…… 那么，接下来的5年？;作为多岛城市，舟山的城市商业主要集中于本岛的定海和普陀两个区域，其他岛屿由于海岛交通及人口的局限商业相对较弱； 而普陀区商业又集中于沈家门和东港区域;定海区商业主要辐射定海区域以及临近的小型岛屿； 沈家门、东港商业主要满足普陀区商业需求以及临近的朱家尖、普陀山、桃花岛等中小岛屿居民需求以及外来游客商业需求；;◆城市街道稀少，商业主要集中于东海路、兴建路及滨港路两条主要城市干道；多以沿街商业为主，缺少集中性商业综合体及概念性主力商圈；;◆街道拥挤陈旧，受长期形成的交通以及老街道狭窄建筑陈旧等因素影响，商业档次难以提升，高端商业缺乏；;◆大型主力餐饮及休闲娱乐主要集中于沿滨港路一线，档次普遍不是太高，餐饮业以海鲜排挡为主；;◆经营状况：餐饮娱乐类商家经营良好，但受制于老城区各种局限，商业档次难以提高，停车交通问题日趋严重；;3.东港商业环境分析;东港片区;现状：;结论：;PART三：参考商业体研究;类似商业体参考研究;总建筑面积：22万平米 主楼层：2-4层;天一广场一级商圈业态组合研究：;餐饮面积15800M2,主导商家为KFC、新石浦、哈根达斯、星巴克等;天一广场二级商圈业态组合研究：;天一商圈主导业态：;1.业态规划组合恰当,比例分配适当,功能齐全,各档消费,各种人群消费均能在此得到满足; 2.地段\交通条件好.比邻中山路和药行街两大交通干线,公交等交通十分便利; 3.功能分配合适,游购流线科学，业态丰富,吸引大量人流; 4.诸多主力商家带动，各业态根据消费特点布局位置; ;宁波-万达广场;四 名 中 路;东南侧在广场三号门顺时针至五号门靠河一侧集中了一些高档的餐饮品牌。依次为彼岸咖啡，八点半酒吧，青莲酒家（以甲鱼为主题的特色餐馆），和美KAZUMI（日式餐厅），一尊食府，两岸咖啡，太子汤锅（中式特色菜），文鼎阁，国际美食餐厅，豪食汇。 营业面积一般在300平米到400平米。 ;总的业态统计： 服装服饰类：72家 38% 餐饮： 42间 22% 居家用品： 43家 23% 儿童娱乐： 9家 4% 通讯数码： 8间 4% 其他： 15间 9%;万达广场二级商圈业态组合研究：;万达商圈主导业态：;1.鄞州新区地段选择，主要针对鄞州区域客户群，同时区位上避开与天一的直接竞争。 2.便利的交通系统; 3.大型主力店的引入，合理科学的业态配置吸引了大量配套商业业态生成，形成商业的强势联合; 4.休闲与购物餐饮完美结合的现代商业模式; ;宁波-旺角商业广场;沿河道一侧为娱乐休闲区，主要为咖啡、西餐、酒吧等； 沿四明中路一侧为三江购物中心，主要为超市、品牌服饰、美容美发及沐足、健身等休闲娱乐、影楼等； 东面邻近中心广场为美食一条街，设置大型餐饮连锁机构及品牌美食，以及小型餐饮或部分社区便利店 。 ;销售经营情况： 07年初销售，旺角稀有商铺返租5年销售中，年回报率为6%，售价1.7万元/平米起，均价在25000元/平米，很快售完。 ;商业体总结：;位于甬江边上的宁波老外滩是十八世纪中国首次对外通商 时的五个口岸之一，这里拥有宁波最有代表性的老建筑及 教堂。从2000年开始，经过两年的改造，老外滩被打造成 宁波首屈一指的高档次、多元化的商业街区。宁波老外滩采用全新的街区复合商业模式，集商业、餐饮、休闲、娱乐、办公、居住于一身。通过有品质的商业控制和引入不同的商业模型，来树立“宁波城市次序时尚地标”和打造“宁波顶级都市社交平台”。;业态分布; 项目总体规模较大，易形成规模效应； 项目功能较为齐全，住宅及酒店能有效地为其注入不同消费人流； 设置特色及休闲餐饮业态，吸引一批目的性消费群体。;西湖新天地以杭州独特的园林，历史建筑为基础，将自然与时尚，历史与现代相 融合，最终形成一个具有国际水平，集世界知名品牌，餐饮、零售、文化、娱乐为一体的综合性休闲区。 西湖天地占地5万平方米，其园