沈阳第五大道花园房地产的项目的的策划.docVIP

沈阳第五大道花园房地产项目策划 第3章 沈阳第五大道花园房地产项目策划 3.1 沈阳房地产项目策划发展现状 2008 年下半年以来，国际金融危机愈演愈烈，我国国民经济也未能独善其 身。尤其是房地产行业在此次金融危机中受到了很大的冲击，国内许多大中城市 房地产业从沸点直接降到冰点，随之带来的对其他领域的冲击，直接影响到我国 国民经济的健康稳定发展。沈阳市的房地产交易市场也很难独善其身。近年来， 沈阳市房地产业虽有了很大的发展，但毕竟起步较晚，发育也还不够完善，相应 的法律法规还不健全，房地产投资带有很大的盲性，缺乏较为全面、深入、系统 的理论和方法作为指导。由于市场管理经验的欠缺，社会服务职能的缺位，沈阳 市如何抓住机遇，在最短的时间内使沈阳房地产项目发展策划规范化，成为沈阳 市政府及广大人民群众关注的问题。 目前沈阳房地产项目策划良莠不均，有些大的品牌房地产公司注重项目策 划，一般都有自己的策划团队，如万科。还有些大的品牌房地产公司尽管没有自 己的策划团队，但他们会重金聘用著名的咨询策划公司代为其房地产项目策划。 故品牌房地产公司房地产项目发展良好，项目运作成功，项目完成周期相对较短， 项目利润率回报较大。然而也有一些本地的小房地产公司既没有自己的策划团 队，也不舍得花资金聘用咨询策划公司，只靠公司老板自己或公司几个人简单的 研究就定案的房地产项目，往往前景不被看好。因为在市场上扬期间，在房屋供 小于求的前提下，购房消费者可能不注重房屋产品的质量、园区的景观等，盲目 跟风购买。当市场进入低弥期，房屋供大于求时，购房消费者大部分开始冷静思 考，认真考察该房地产项目产品质量、园区景观、建筑户型的优劣等。一旦这些 房地产项目发展不好，最先受害的一定是这些没经过策划的小公司的房地产项 目。目前沈阳本地的大部分小房地产公司是靠沈阳较健康的房地产市场进行的政 策市，其产品不太具有市场竞争力。 目前，针对沈阳市房地产项目发展策划的相关研究较少，在网络、期刊、学 术论文的检索中很少能找到对沈阳房地产项目发展策划系统论述，因此，有必要 对沈阳房地产项目发展策划加以调研和分析，找到沈阳房地产项目发展的优势和 劣势，把握机会，确定正确的发展战略，使沈阳房地产项目健康稳定的向前发展， 提高各开发公司的市场竞争力。 3.2 沈阳第五大道花园房地产项目策划 3.2.1 沈阳第五大道花园房地产项目选址策划 项目的选址作为房地产开发的前期工作之一，有着举足轻重的作用，不同类 型的投资项目对区位、环境、交通、消费群体等有不同的要求。我们以沈阳第五 大道花园常见的居住项目、商业项目选址为例介绍项目选址时应注意的因素。 （一）居住项目选址 居住项目是指供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。 这类物业的购买者大都是以满足自用的目的，也有少量作为投资，出租给租客使 用。居住项目主要为人们提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区 位选择主要应考虑以下因素。 1. 市场状况 房地产企业在进入一个城市或区域进行居住项目开发前，应首先考虑该地区 的市场状况，分析该地区的房地产市场需求量和供应量，并对未来市场变化进行 科学分析和预测。在此基础上，进一步分析需求市场的层次结构，比如对高、中 档住宅的需求比例，自主和投资的需求比例等等。沈阳第五大道花园房地产项目 选址于建院东校区地块，该地块位于南塔商贸街，西临天坛一街，东临天坛二街， 北接文化东路。沈阳南塔街是除中街、太原街、五爱以外的又一条著名的传统商 业街。其中“南塔鞋城”是全国最大的鞋类批发市场之一，营业面积7.8万平方 米，被认为是南塔商圈的核心地带。沈阳市计划将南塔地区打造成为雄踞沈阳东 南部的又一商圈。南塔商贸街有着深厚的历史积淀。它是以市场集群为基础发展 起来的都市商贸中心。近年来，随着中国鞋城、东北日杂、东北摩托车市场等龙 头市场的发展，南塔作为沈阳东南部商品集散地、商贸批发中心的地位逐步确立。 目前，南塔地区共有专业市场11家，其中交易额超亿元的市场7家。2006年， 各大专业市场实现交易额109亿元，日客流量20万人次。各专业市场经销的商 品覆盖黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古、河北等地区，辐射全国各地，并远销俄罗 斯、蒙古、日本、韩国及东南业国家，覆盖人口近2亿人。以市场集群为核心的 南塔商贸中心已初具规模，为南塔商贸街的建设打下了厚重基础。南塔经营很多 商品，其中“南塔鞋城”在国内外享有很高的知名度，这就使南塔几乎成为了“鞋 业”的代名词。南塔的鞋业圈还包括金马鞋城、鑫牛鞋城、大天马鞋城、恒泰鞋 城、沈阳鞋业园等。各个鞋城主要经营鞋材和鞋的批发。当中街和太原街面貌焕 然一新，南塔商贸街也不甘寂寞，迈动创新的脚步，开始冲刺沈阳“第三商圈”。 到2012年，南塔