爱丁堡二期房地产的项目市场销售的策略高质量.doc

爱丁堡二期房地产项目市场销售策略一、爱丁堡二期房地产项目市场环境分析1、房地产政策分析2013年2月20日，在全国两会前夕，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（简称之为“国五条”）。3月1日，国务院发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，国五条细则正式落地。表2.1是自2009年12月份楼市调控以来，中央政府出台的第五轮宏观调控政策。“国五条”简要解读⑴完善稳定房价工作责任制制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定的房价工作考核问责制度。此项内容是对2011年“新国八条”相关内容的再次重申，不过，从既往经验来看，由于房价统计口径和目标制定标准的不统一，这一政策的执行效果很难考核。2011年3月30日，长春市政府办公厅出台“地方级房价调控目标”为：2011年长春市新建住房房价收入比（住房套型标准按60㎡计算）控制在5.8以内的合理区间。从统计角度来看，由于房价收入比要统筹计算全市普通商品住房成交均价和城镇人口年度收入水平两项指标后，再进行测算。统计测算过程繁杂，可考核性并不强。由表2.2可见，2011年吉林省内各地级市虽然明确规定了具体的房价调控目标，但多采用了均价、GDP涨幅对比、房价收入比等多种标准进行衡量。囿于统计口径、统计方法等条件限制，具体的结果考核工作很难落实。由此推断，2013年，为确保地方经济增长速度，同时配合中央调控精神，包括长春在内的各地政府在制定年度新建商品住房价格控制目标时，仍会沿用2011年经验。结合各地实际市场情况，适度调整后落地。另外，3月中旬，曾有媒体爆料称深圳推行“限涨令”，明确要求2013年深圳所有新盘，成交均价必须实现月度环比零增长，即每个新盘、每个月的成交均价，环比上个月都不能上涨。该消息爆出后不久，深圳相关部门即发布消息辟谣称，并没有发布此类通知。鉴于长春市场的实际情况，长春本地执行类似“限涨”政策的可能性不大。⑵坚决抑制投机投资性购房限购区域应覆盖城市全部行政区域。对于部分房价上涨过快城市，进一步提高二套住房的贷款首付额度和贷款利率。对二手房交易个税，严格按转让所得的20%计征。长春早在2010年就已经将限购区域覆盖至除双阳外的全城区域，同时，从全国视角来看，长春也绝对算不上房价上涨过快城市。因此，对长春而言，这两条政策并无新意。“20%个税”被解读为“国五条”的核心内容，也是到目前为止，对市场影响最大的政策内容。由于担心政策落地后增加置业成本，目前包括长春在内的各地二手房市场均出现了“恐慌性”抢购潮。虽然目前没有具体数据统计结果，但据个人调研，近期长春部分二手房中介门店的到访量和成交量较2月份同期，出现了400%以上的涨幅，个别经纪人日均成单6-7套，创造历史最高。尽管二手房市场已经出现恐慌抢购势头，此前也有住建部官员透露，“国五条”地方细则出台时间将为3月底。但截止3月24日，包括长春在内的各地政府并没有出台相应的执行细案，其中有两条原因使得“国五条”仍在空中持续6发酵。第一，“国五条”制定得有些仓促，很多城市尚未建立20%个税方面的相应评估系统，短期内强制执行该政策有难度。同时，财政部、住建部、国家税务总局三部门会签的实施细则尚未出台。目前地方正在等待部委版的“国五条”细则。第二，有了2010年“新国十条”后出台细则的经验，此次地方政府更加谨慎，不敢贸然透露政策动向，以免成为“出头鸟”，受到广泛质疑。根据本人对中央政府“国五条”精神的分析以及目前各地市场形势推测，地方级政府在推行“国五条”细则时，会从“保护自住需求、鼓励首次改善需求、抑制投资需求”的角度出发，施行差异化政策，而不会绝对的“一刀切”。据相关数据公司统计，长春市场新房、二手房平均成交套数比约为3:1，也就是每成交3套新房，才会有1套二手房成交。可见长春市场内的二手房购房群体数量原本就有限，再减去本次恐慌潮期间消化的一部分，受市场波动影响暂缓置业计划的一部分，剩余可转移至新房市场的购买力力量有限。不过，从心理影响的角度来看，“20%个税”会迫使原本在新房和二手房之间徘徊的“摇摆族”坚定购置新房的决心，尤其会影响置业经验不足的首套刚需群体，进而从客观上拉高新房的到访量和成交量。中长期来看，调控政策会从预期上影响市场中的投资需求，商品住宅的投资前景不容乐观，投资型定位的住宅产品应尽快转型出库存。但刚需和首改性住宅产品前景不受影响。⑶增加普通商品住房及用地供应2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。对中小型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持开发贷款需求。这一政策出台的主旨在于，在挤压投资需求的同时增加供给，确保宏观调控的延续性，从根本上