合富辉煌天润五江置业长沙上河国际街区住宅营销的的策划的报告.ppt

市场篇:竞争对手分析 竞争对手分析 竞争对手分析小结 周边区域小户型公寓旺销，市场竞争激烈。 缺乏完善商业配套，对销售造成一定影响。 总价较低，使其正成为市场的投资热点。 缺乏吸引眼球的推广包装方式。 与本项目产品相比，本项目在户型上更具有市场优势。 产品篇:规划及建筑设计分析 总体规划: A1区5至22层是住宅,共548户 通过四梯二十四户的平面组合形成,形成长廊式的楼层布局,是典型的公寓设计。 形成方正的建筑轮廊，既能使用地有限的临街区得到延长，争取尽可能多的户数都拥有美丽的主题园林景观，又能表达出小户型公寓这一主题。 产品篇:规划及建筑设计分析 环境空间与景观设计: 公寓层高3M以上，具有宽敞明亮的居住效果。 拥有项目中心地带美丽的主题园林景观。 大平台花园设计。 外立面 简洁现代，整体感强。 利用简洁的直线造型，创造城市标志性的国际街区生活公寓形象。 户型评析 户型评析 户型评析 户型评析 户型评析 SWOT分析（优势） 城市东进。 具有开阔主题商业景观和街区景观。 一流设计 ：景观先行的规划设计、方正的建筑外立面、大型车库、豪华公寓大堂、开阔的景观电梯间。 创新户型：南北对流、视野开阔、观景阳台、间隔方正和实用率高等极具吸引力。 超大型商业配套，包括购物、娱乐、餐饮和休闲等功能主力商家。 SWOT分析（劣势） 项目周边区域目前还较杂乱，形象较差。 周边景观欠缺 。 SWOT分析（机会） 区域认同逐增 市政利好不断 新兴住宅板块 新交通中心 项目所在商圈有较多高质消费人群 SWOT分析（威胁） 小户型住宅市场供应竞争激烈 长沙城市发展步伐较为缓慢 项目目前人气尚不足，周边入住居民不多 SWOT综合分析 发挥优势，抓住机会 　高姿态切入市场，整合产品特点塑造标志建筑。 　用媒体提高市场关注度。 　中价高走，赢得市场美誉度。 抓住机会，规避劣势 　利用市政的不断利好来转换区域形象，化不利为有利。 发挥优势，化解威胁 　利用大市托升板块价值。 　突出主题景观、建筑设计及物管，以增强竞争力。 规避劣势，化解威胁 　突出项目的稀缺性 　相同特点的产品对比，突出性价比。 　加强现场包装和样板房包装。 项目市场定位 项目形象定位 案名建议 目标客户群定位 投资人士（周边区域） 他们一般选择户型面积小，总价低的物业，公寓是投资者 乐于购买的物业。周边区域专业市场数量众多，盈利能力强的铺主会购买公寓，用于办公、休息及接待客户。 年轻白领 带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的公寓可用于家庭居住。 经常往来长沙的商务人员 由于业务上的关系，不少商务人员经常往返长沙，这类人会选择购买公寓，以方便居住和办公。 SOHO族 随着科技发展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实，深圳已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。 营销策略 “商铺带动住宅，住宅促进商铺”销售策略 互相推动，带来各层次客源 “产品唯一性”销售策略 突现产品规划设计的唯一性（建筑、景观、间隔和 户型） “低开高走，逐步拉升”销售策略 价格步步上扬，预留升值空间。 “体验式”销售策略 强化样板房现场包装，营造公寓居住环境 推广策略 推广策略 推广主题 样板房包装 样板房包装 物业管理建议 * SHOPPING MALL SHOPPING MALL SHOPPING MALL SHOPPING MALL SHOPPING MALL SHOPP ING MALL * * SHOPPING MALL SHOPPING MALL SHOPPING MALL SHOPPING MALL SHOPPING MALL SHOPP ING MALL 天润五江置业 2005 12 29 上河国际街区（住宅）?营销策划报告 自身配套设施不多 完善的小区配套和公共绿化环境，MINISOHSE概念 交通便捷，与市心联系紧密；有较好的立面形象 总体评价 2700（80%） 2900（30%） 3100（60%） 销售价格和销售率 796 2237 550(390/160) 总户数 40-49、70、120 43～64、80、100、125、150 (40、140) 面积 1房1厅 1房1厅、2房2厅、3房2厅、4房2厅 1房1厅、4房2厅 主力户型 　 底层游泳池、幼儿园、羽毛球场、超市 底5层为银行、超市、休闲、美容 社区配套 高层（33F） 高层 高层（2栋） 物业类型 0.414 0.41 0.4 绿化率 2.9 2.68