合富辉煌泰州欧亚国际2009年下半年营销推广的的策划的报告.ppt

一、3.1批次定价的思路： 3.1批次房源采用“低开高走”的总体定价思路，考虑因素如下： 1、09年年初泰州房地产市场出现复苏的迹象，但市场存在一定的不确定性因素。 2、从区域市场竞争压力上看，上半年的回暖行情使得各竞争项目的未售房源均得到了较大幅度的去化，尤其是竞争项目和主城区项目的房源被政府收购。区域市场的竞争压力相对减小； 二、花园洋房、叠加别墅表价的制定： 1、花园洋房销售均价不低于2960元/㎡； 2、叠加别墅销售均价为力争达到3140元/㎡。 三、3.1批价格提升的思考： 1、总体提价思路： 建议采取“小幅频调”的价格提升策略，每次调价幅度建议控制在0.6－1.2%左右（约20-40元/㎡）。 小幅提升，避免单次价格上调幅度过大而影响销售； 通过价格的小幅频调，即增强已购房客户的信心；又可促成观望客户的成交。 低开高走，小幅频调 竞争项目对比分析 / 39万方 / 22万方 6万方 后续供应量 距主城区远，项目不成熟 高层20% 多层、别墅62% 88，126 小高层3293 双拼毛坯4400 联排毛坯3200 目前1196套 多层、高层、别墅 69万㎡ / 73.3万㎡ 碧桂园 / 拆迁安置、周边人群 在售三期 三期房源被政府收购，暂无新推房源 备注补充 34% 46% / 住宅58% 销售率 （网上公示） 88，126 80-90 洋房104-128 别墅160-220 85-128 主力户型区间（㎡） 2850-3600 4200 洋房2970 叠加3140 2795 均价（元） 1030套 800-900套 2000套左右 820多套 住宅总套数 多层、小高层 纯多层 多层、小高层、叠加别墅 多层 产品类型 10万㎡ / 14万㎡ 6.8万㎡ / 10万㎡ 361亩 / 32万㎡ 102亩 / 10万㎡ 占地面积/ 总建筑面积 玉堂花园 阳光新城 欧亚国际 东城国际 项目名称 对比内容 竞争个案分析 备注： 碧桂园在规模、展示力度上都很有优势，配套上也可以自己自知，作为东区的领头羊其它项目都不可直接与其抗衡。做为一个成熟开发企业，它在价格上很有优势，几乎是低价倾销。其客户不仅有周边人群还有大多城区客户。碧桂园对我项目的威胁最大，是最有力的竞争对手。但是从另外一个角度，两大盘开发可以带动区域联动，互相促进，我们需要更加坚定走差异化路线。 碧桂园 项目名称 约39 后续供应（万㎡） 五星级酒店、4万方商业中心、学校（2个幼儿园、小学、初中）、巴士中转站 内部配套 户外大牌、泰州日报、电台、电视等 广告媒体 网上公示已签约366套。销售率59% 销售率 2009.6（“玲珑”美墅） 近期开盘时间 2008.1 首次推出时间 718套 住宅总套数 洋房：99 ㎡两房 130㎡三房 主力户型 洋房毛坯2600，装修3300 联排毛坯：3500 双拼毛坯：4500 均价(元/㎡) 40% 绿化率 1.1 容积率 73.3 总建面积（万㎡） 69 占地面积（万㎡） 多层、高层 建筑形式 碧桂园集团 代理商 碧桂园集团 开发商 泰州市海陵区泰东河大桥北侧 项目地址 Ⅰ.前期推广策略回顾 竞争个案分析 备注： 东城国际花园是我项目最近的竞争对手之一。虽然规模不大，但是因为价格和本案差距不大，而且区属海陵区，因此抢夺和拦截了不少市区和周边的客户。 （三期产品3月份开盘至现在，包括被政府收购的房源在内，目前基本无房源销售） 东城国际花园 项目名称 约6 后续供应（万㎡） 菜场、商铺 内部配套 户外大牌、泰州日报、电台、音乐会等 广告媒体 三期380套，网上公示签约368套，销售率96% 销售率 2009.3 近期开盘时间 2008.1 首次推出时间 240套 住宅总套数 多层80㎡两房 主力户型 2900 均价(元/㎡) 36% 绿化率 1.4 容积率 １０ 总建面积（万㎡） ６.８ 占地面积（万㎡） 多层 建筑形式 南京哲思天成置业顾问有限公司 代理商 泰州金迪奥房地产开发有限公司 开发商 泰州市民兴中学西南侧 项目地址 Ⅰ.前期推广策略回顾 竞争个案分析 备注： 东润第一城也是新区规模较大的一个楼盘，在推广初期以“运动就在家门口”的口号打动了一部分爱好运动的客户，但是其规划和后期的实施没有让客户看到更多的运动亮点。对于本案而言，此项目是主要竞争对手，但其运动的宣传留于表面，且较低级，我们在策略和营销方式上如有所突破，东润第一城的威胁应该可以得到抑制。 东润第一城 项目名称 约9 后续供应（万㎡） 社区中心 、商铺、羽毛球场 内部配套 广电报、泰州日报、演唱会、房展、工地围墙等 广告媒体 网上公示已签约581