扬州瑞园的项目的的策划建议.doc

PAGE 扬州瑞园项目策划建议扬州市场分析（一）、市场现状分析从2004年市区房地产市场情况来看：上半年发展速度比较快，购销两旺，商品房价格升多降少；下半年市场趋于平稳，供应结构更加合理，价格稳中有升。供给：一、房地产开发投资情况统计数据显示：2004年全年市区累计完成房地产开发投资35．16亿元，与2003年相比增幅33.3％。按用途划分，住宅投资29.78亿元，占房地产开发投资84.70％；办公用房建设投资0.33亿元，占0.93％；商业用房投资4.10亿元，占11.76％；其它用房建设投资0.95亿元，占2.70％。市区2004年1－12月累计房屋施工面积共计313.44万m2，同比增幅26.9％。其中住宅274.43万m2、办公用房4.40万m2、商业用房29.71万m2、其它用房4.90万m2，分别占房屋施工面积的87.55％、1.41％、9.48％、1.56％。二、土地供应情况出让全部采用挂牌、拍卖方式，实行有计划、有步骤的供应土地。全年市区共出让土地190.61万m2，成交总金额16.91亿元。其中拍卖出让土地4.79万m2，成交总金额5.67亿元；挂牌出让土地146.82万m2，成交总金额11.24亿元。拍卖出让熟地均价1293.61元/m2，其中住宅用地1120.22元/m2，商业用地1501.84元/m2，商业用地1501.84元/m2，商业用地4650.01元/m2。挂牌出让熟地均价624.20元/m2，其中住宅用地466元/m2，商业用地1701.9元/m2。挂牌出让生地均价314.4元/m2，其中住宅用地205.40元/m2，商业用地466.30元/m2，商住用地600元/m2。由于国家宏观调控政策影响，全省停止供地半年，土地供应总量减少，与去年相比减少51.8％。成交：一、成交状况2004年4季度市区商品房销售总面积425072.45m2，成交总额1408,4249,78元，成交均价3313.38元/m2二、热销楼盘排行榜及排名观察扬州2004年第四季度商品房销售排行榜第一：文昌花园（东区）第二：宝林商贸广场（东区）第三：月亮园（西区）第四：新港名城（西区）第五：海德公园（西区）第六：万颐苑（东区）第七：月明苑（北区）第八：凯运天地（东区）第九：东方名城（东区）第十：文馨苑（西区）市场特点：1、土地供应总量减少2004年4月29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，由于全省在宏观调控中停止供地半年，使土地供应总量减少，全年1－12月市区共出让土地190.61万m22、供应结构趋于合理2004年批准销售的商品房总量为202.28万m2，其中别墅8.62万m2占4.26％，同比下降41．72％；限价住宅商品房34．28万m2占19．95％，普通住宅商品房117．18万m2占57.9％；商业用房37.12万m2占18.35％，同比增长85.9％；说明市区商品房的供应结构基本合理，脱离实际片面追求高档住宅的消费心理得到有效控制，随着城市基础设施的不断完善和市区经济的加快发展，市民购房兴业的热情提高，充分体现扬州经济越来越繁荣的景象。3、商品房（住宅）价格稳中有升2004年普通商品房（住宅）平均价格从年初2755元/m2到年末的2963元/m2，4个季度一直小幅上升，但很平稳。从二手房（存量房）市场来看，住宅平均价格有些起伏，年初到年末呈现一种两头高中间低的状态。4、城区发展日趋平衡2004年西区一统天下的格局正在改变，已初步呈现东西两区比翼双飞。从商品房总销售面积看，东区仅比西区少36545m2，从各区的住宅价格看，第四季度老城区平均价格3497元/m2，西区3127元/m2，北区2950元/m2，东区2789元/m25、加息对扬州房地产市场影响有限根据市人行有关统计资料，加息后的2004年11、12月，扬州房地产贷款总额均超过10月。住房公积金贷款总额逐月上升，说明在加息的背景下，住房公积金在工薪阶层的购房中发挥越来越大的作用。（二）、市场趋势分析2004年扬州房地产市场走势是稳中有升，2005年仍处在国家的宏观调控中，我们认为扬州的房地产市场仍将呈现持续、健康发展的态势，市场更加成熟和稳定，消费者将更加理性。1、扬州的房地产市场将继续保持健康发展的态势为适应中国宏观经济的要求，房地产业从过去几年快速乃至高速发展的轨道，转入今后平稳较快发展的轨道。2005年的房地产市场将实现“总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”的良好局面，为扬州地方经济快速增长和广大市民居住条件持续改善发挥十分积极重要的作用。2、“最佳人居环境奖”为房地产业发展带来机遇2004年末扬州获国家“最佳人居环境奖”无疑使扬州的城市价值整体上升，城市建设迎来一个大飞跃，也将为扬州的房地产经济的发展