模板指引12的项目产品建议.ppt

项目产品建议 快速发展的城市新区 自2000年底江宁撤县建区后，江宁房产业在全县经济中所占的比重也与日俱增。根据南京市“一城三区”的远景规划，江宁东山作为南京城市的次区域中心，承担商贸服务、生活居住、休闲娱乐、高新技术产业等功能的新城区，这样的规划为江宁的发展提供了广阔的机遇与挑战。 科教产业的研发地 江宁大学区从2002年4月挂牌以来，一年半不到的时间里，正式签约高校已达12所，9月首批四所高校的新生1.4万名。 江宁大学城对江宁房产也起着较为重要的影响。由于学校的大量迁入，首先是教师的住房。而且，由于大批学生入住，必将引起周边商业的兴起，商业的兴隆又可以拉动地产消费。因此，江宁大学城对江宁房产起了相当积极的作用。 地铁1号南延线 南京地铁一号线南延线工程可行性研究报告”将于年底前完成，预计06年4月28日首先开工建设试验段，06年底全线开工。 铁路南站 多条快速干道 小 结 土地市场 从土地市场来看供应充足，民营科技园地区占据了市场份额的1/3以上，未来该区域竞争十分激烈。 房地产市场供需情况 在2003年前，江宁市场供需一直呈现两旺的局面。 2004年市场格局改变，供应持续加大，到2004年年底，市场剩余约120万㎡，供应结构失衡。 到了2005年，新增供应幅度渐缓，但由于早期供应积压，市场仍有接近135万㎡需要消化，供求矛盾依然严峻。 2005年江宁房地产市场运营特征 2005年的宏观调控，影响了整个房地产市场的格局，江宁市场上半年虽然波动较大，但到了下半年，市场的销售恢复了平稳，但这种平稳，不是整体销售量与销售价格提高，而是产品结构的转变。 客户群体特征   2、区域市场需求 江宁市场发展趋势 1、各项目产品面积逐步趋小 早期项目由于需求与规划等原因，户型面积普遍偏大，近年来随着房价上涨，区域房价总价压力越发明显，故一些新开的项目户型面积逐渐趋小，而一些早期开发的项目也是放小后期产品的面积。 2、建筑类别有所增加，竞争激烈 区域距离城区较远，早期多以一些中低端多层项目偏多，后期虽然都规划小高层产品，但除了个别项目以外，区域整体品质一般。随着市场项目的增多，各个项目之间的竞争越来越激烈。 本项目销售总结 从2005年1月11日截止到2005年12月20日，项目多层整体销售91%，小高层销售57.43%。  2、客户分析 从成交客户来看，江宁本地客户占到了整体的76%，项目客户多以区域型客户为主 。  从客户的年龄结构来，年轻客户的比例越来越高，而从客户家庭结构来看，一些单身、青年夫妇将成为项目未来的主要的目标客户。  从意向客户的购房能力来看，22-33万是目前区域能够接受的总价区间。 从意向客户与成交客户来看，60—100平米的二房与小三房是区域客户需求量最大的产品，也是接受度最高的产品。 根据项目的销售总结，我们得出，产品面积经济是项目获得成功的关键所在。 3、市场反馈的信息 项目产品建议  3房2厅2卫——105㎡  2、小高层户型参考： 1梯3户——3房2卫（92-95㎡）带入户花园（入户花园可局部改动，添加一电梯，满足16层住宅设计规范） 万科蓝山高层户型参考（2梯4户）（原户型为3房4房拼接，本案可将南面2套进深缩短成2房） 建筑设计魅力点提示 ■ 小高层入户大堂，适当装饰，给归家的业主舒适尊贵感。 万科的电梯大堂装修已成为业内的经典之作，花费约23万元。如果23万元平摊到万科约7000㎡的单幢建筑面积上，成本约32.8元/㎡。假设本案为2梯4户，单幢面积为6000㎡，则最高费用为38.3元/㎡，但我们并不需要做得象万科光明城市电梯大堂那样豪华，只是要把电梯大堂的功能更完备一些，适当装修，成本将不超过15元/㎡  ■车道铺设沥青路面，人行步道路面采用多种形式：沥青路面比水泥减少噪声、震动达40%,黑亮的颜色增加了与路旁绿化的对比度，增加了道路的整体美感，更鲜明地衬托建筑与园林之美。人行步道可采用卵石、草地青石、不同花饰地砖铺设，使业主脚下产生愉悦心情。 ■?环保光源的使用：可用于路灯、地灯、台阶灯、树灯、柱灯……，既保护视力，更让眼 睛享受层次丰富、色彩协调的光影效果。在单元入口可设计环绕地灯、侧灯，改善传统照明方式单一无情趣的弊病。 阳光景观车库：停车场也可以有景观，向住户提供半地下的阳光车库，阳光直接照进车库内，让每一个车主在停车时也呼吸到透过绿树传来的新鲜空气。在入口的两侧，更是设置了漂亮的花圃，种植了各种花草，让业主方便地出入车库的同时，得到心旷神怡的享受。 Thanks! 区域市场竞争环境分析 周边