博铭置地贵阳花溪平桥的项目提案书.ppt

花溪平桥项目提案书 —爱情河畔的别院生活 贵阳博铭置地房地产服务有限公司 项目概括 周边项目情况 策划思路 SWOT-劣势 前期已封顶而未销售,对市场有一定负面影响 位置较偏 直接乘车有不便之处 SWOT-威胁  花溪区内新开发项目较多，同质化严重。 新区开发比较普遍，环境都非常不错，与花溪 区本身产生竞争 推广思路 项目建议名称 爱情河畔（主推 楼盘名称就能体现项目本身的含义） 涵碧家苑 西秀景城 盛景福苑 推广语言 主打广告语： 爱情河畔的别院生活 副广告1：别院生活从这展开 副广告2：我们拥有的是阳光与亲情 副广告3：享受亲水生活就在“爱情河畔” 推广方法 以活动带广告 （多做活动少做广告，这样即可节省费用又能达到效果。） 以度假旅游推销售 （应用项目靠近的旅游景点，大吹别院生活的重要） 以概念推项目 （别院生活是高生活指数的必要） 营销思路 价格策略  低开高走，一期开盘时超低价入市，产生轰动效应，聚集一定人气后，稳步攀升。 住宅价格预计： 　 起价： 3280元/㎡； 均价： 4800元/㎡；  客户消费心理分析 升值因素： 选择本区域主要考虑的是价格的比市区低，认为在花溪置业相对于中心区要实惠，升值潜力要比市区大。 就近因素： 由于工作单位或生意范围就在本片区或距此较近，在此置业工作和生活成本较低而且方便； 环镜因素： 花溪是我省著名风景区，适合养老和休闲度假居住 其它如子女为父母置业、购房入户等因素。 入市策略 开盘策略 2008年8月住宅部分首次亮相市场，进行预约动作；正式开盘预计在2008年9月份 2008年8月正值“北京奥运会”期间，届时可通过“迎奥运，看别院”的主题来启动本项目的开盘。 开盘（以预售证取得时间而定）：届时在条件允许的情况下可以邀请1名奥运冠军莅临本项目，启动奥运年，奥运盘，奥运人来作为最大的噱头。 销售目标 若2008年9月能如期开盘，年底前，住宅部分销售完成近30%以上。在2009年完成销售项目的95%。 均价达到4800元/平方米-5200元/平方米之间。 营销要点： 利用本项目特殊的地理环境来诠释“贵阳首席别院”的意义， 花溪公园曾是贵阳人的首席度假地，随着公园的免门票进程，此地将必定成为别院首选。  价格策略 物业价格的制订受楼层、朝向、景观等多种因素的制约，因所受影响不同，同层各单元呈现不同的物业质素，要合理体现这种差异，就需要适当的定价标准来界定。根据以上因素，并结合发展商营销目标和销售战略及销售进度的安排，我们将本项目与周边调查的可比楼盘进行多项的对比。 本司建议以低价入市，给予客户超值抵买的感觉，采用分段推出，逐级加价，阶段提升、快打快销的价格策略。调价时配以适当折扣策略，稳固拉升均价。 销售管理的作用  我司认为一个完整的房地产项目开发应具有非常强烈的地域特征及个性化，每个项目必须就其特点进行度身包装；同时房地产项目开发又是一个较长的时间过程，每个操作阶段的市场环境及项目实际状况都有所不同，因此如何明确各阶段的工作性质与要求、协调与完善前后阶段的功能互补性、使总体销售策划思路贯彻始终并落实到每个工作细节中去，是实现项目开发效益最大化的关键。因为所有的卖点需要销售人员去解释，而客户也恰恰是需要被引导的，故现场销售人员的整体专业素质对销售的最终结果必然有非常重要的影响。  现场管理与控制 ■ 销售人员进入上岗前培训阶段及入现场售前准备； ■ 每周举行项目例会，向发展商通报每周销售情况及当前亟待解决的问题； ■ 按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周、月、季度小结形式呈报发展商； ■ 每日以书面形式向发展商汇报销售情况； ■ 定期提交例会纪要、销售周、月、季度及年度总结； ■ 每周定期与销售人员沟通，及时分析市场变化，相应调整销售策略并分月、季度提交宣传推广计划书。 销售现场控制 现场销售人员对到现场的看楼客户和电话咨询客户均要进行登记，分时段做出统计表，进行分析和总结，从而发现问题，及时修正销售策略，确保实现预期的销售目标。 此次提案结束 谢谢 目标群体 小资阶层，有车一族 附近原居民和小私营业主 中老年 他们向往自然清新的生活氛围。都市中的水泥高楼、生活工作的压力，令他们渴望轻松愉快的自然生活 以单独的、个体的农民