策划培训20定价方法.pptVIP

在进行加权平均法计算的时候，这个不表格可以通过公式设计，只需要输入户型面积和系数就可以了，就能得到最终的结果。 所以实际上，总体上就是两个大的步骤：第一步，选择参考基准，设定系数和权重，打分，得出比准系数；第二步，利用加权平均法，得到最终数据； 最后，整个的定价。第一步，制定项目均价，通过市场比较法?： 1、选择比较楼盘，选择系数和权重，然后打分，得出比准系数2、选择楼盘权重，加和得出本楼盘均价?第二步，确定分栋均价?1、选择基准楼栋，选择系数和权重，然后打分，得出比准系数2、利用加权平均法，得出分栋均价?第三步，?确定层差1、选择基准楼层，选择系数和权重，然后打分，得出比准系数2、利用加权平均法，得出分层均价?第四步，确定水平差1、选择基准户，选择系数和权重，然后打分，得出比准系数?2、利用加权平均法，得出分层均价? 这四步只有楼盘均价的方法的略有不同，后面三步的方法是完全相同的。通过这四步能够得到，完整一房一价表。 一般这样的均价表，在开盘之后都必然会不断调整。所以没有必要达到太高的精度。 THANKS 成城顾问愿与您共创美好明天！ 定价方法 定价——整盘均价 今天我们讲下定价方法。定价方法有很多种，但是最主要用的是市场比较法，本章主要讲这个市场比较法。 定价方法无非也是从三个方面出发形成了各种方法：?一、自身；二、竞争对手；三、客户，所以从自身引申出成本加成法、目标收益定价法，实际上都是从产品出发的。从客户出发就是需求导向法，这些方法都不是常用的，它们都是确定项目均价的方法。 我们下面具体讲下市场比较法： 大家看这个表格，首先，需要确定一个权重。权重是指在一个事物的要点中不同要点所占的比重，说起来有点难懂，实际上很简单，比如一个项目，有人说地段，地段，还是地段，这个说法是说地段是不是重要到占一个项目的90%重要性，那么我们认为实际上能占到20%左右吧重要性，那么这个比例就是权重。 如果影响一个项目的各种因素是不同的，那么不同的因素对项目的影响大小，重要性也是不同的。这个不同的影响，我们用数字把它量化出来就是权重。 权重的选择，我们看表格选择的因素是比较少的，选了6个要素，那么要选择多少个要素呢?？最多的选择了18个要素。一般在操作中选择10个要素就可以了。因为项目的不同，大家可以根据项目的情况选择不同的要素。那么权重是怎么确定的呢？权重主要是根据经验值来确定的，比如表格中的要素的权重，然后可以根据自身项目的情况，对权重进行调整就可以了。? 权重要素选择好了，权重系数确定下来，也就是：第一步，确定权重因素，第二步，确定权重系数，第三步，就是要选择不同的楼盘，楼盘选择相似的项目就可以了。实际上，就是选择主要竞争对手就可以了。不需要选择太多的楼盘，控制在10个之内，5到6个就可以了。? 我们还是看下表格，表格当中是选择了两个项目：B1、B2。这是第三步，选择竞争楼盘。第四步，给竞争楼盘打分。怎么打分呢？这个是凭据基本的一个判断，比如这个楼盘的位置在中心，那么我们给他打9分。我们自己项目很偏远，那么我们给自己打7分。为了消除个人情感因素的影响，打分不可以一个人打分，最好是5个人以上，选择一个平均分，这样会比较理性，这样我们就给每个楼盘都打出一个分数。同时也要给我们自己的楼盘打下分数。? 这个表格，给我们的得出了一个初步的数据，就是比准系数，也就是1.069和1.013?这两个系数。这两个系数1.069是77除以72的结果，1.013是77除以76的结果，这里都不要用符号和公式，用符号和公式会让人感觉很复杂。 什么意思呢？B1项目得分是72分，B2项目得分是76分，本项目得分77分。?如果比准项目只有B1，而假设B1项目的售价是10000元，那么本项目价格应该是多少呢？10690. 但是有两个怎么办呢？我们看下下个表格： 这里又出现一个权重，这个权重是什么意思呢？意思是这两个项目在跟本项目的对比中占的比例，也就是重要性不同。比如，B2离我们项目更近，建筑风格也相同?，跟我们更接近，那么在计算的时候，B2是不是应该占的比例高些，那么这里设定是60%，同样如果5个项目也是一样的，影响大的我们设定权重高些，少的设定权重少些，但是总数加起来必须是100， 那么各自的权重均价呢，乘以各自权重就可以了，是不是？10690乘以40%是不是，10130乘以60%是不是，那么把这两者结果相加，就是最终我们要得到的本项目的均价，整个过程就是这两张表格。 我们以两个项目来做例子，看起来就比较简单些，实际