深圳安大厦租售比例建议报告.docVIP

目 录 TOC \o 1-3 \h \z HYPERLINK \l _To一、深圳写字楼市场租售情况分析 PAGEREF _To\h ２ HYPERLINK \l _To1、深圳甲级写字楼销售情况 PAGEREF _To\h ２ HYPERLINK \l _To2、深圳甲级写字楼租赁情况 PAGEREF _To\h ４ HYPERLINK \l _To3、 市场结论： PAGEREF _To\h ８ HYPERLINK \l _To二、项目分析 PAGEREF _To\h ９ HYPERLINK \l _To1、 项目周边供应分析 PAGEREF _To\h ９ HYPERLINK \l _To2、项目周边物业租售情况 PAGEREF _To\h １０ HYPERLINK \l _To3、项目自身情况分析 PAGEREF _To\h １０ HYPERLINK \l _To三、项目租售比例建议 PAGEREF _To\h １２ HYPERLINK \l _To1、确定租售比例之思考 PAGEREF _To\h １２ HYPERLINK \l _To2、不同租售比例对项目现金流的影响 PAGEREF _To\h １３ HYPERLINK \l _To3、建议之租售比例 PAGEREF _To\h １６安联大厦租售比例建议报告一、深圳写字楼市场租售情况分析1、深圳甲级写字楼销售情况1.1 历年成交情况比较分析全市历年写字楼成交情况表时间19992000200120022003（预计）成交面积（㎡）14万12万11万18万22万从图表来看从2002年开始，深圳写字楼市场逐渐开始复苏，据统计2003年前8月份成交面积11.7万㎡，如果按去年下半年同期销售面积推算，保守估计2003年全年销售面积月22万㎡。1.2 深圳甲级写字楼销售情况 2003年1—8月份办公物业销售情况统计时期套数面积（万㎡）金额（亿元）均价（元/㎡）1-5月份5736.2 6.210,1166月份821.81.69293合计65587.87月份14235.919,6258月份620.70.912,435前8月份总计85911.7 14.6 今年前8月份写字楼共销售面积约11.7万㎡，相当与2001年全年的销售面积，写字楼市场呈现供需两旺的局面。 1.3 深圳甲级写字楼 空置面积将扩大 2002年，深圳写字楼的销售面积比2001年有比较大的增幅，销售势头良好，全国和深圳市经济的平稳高速增长为未来深圳市写字楼销售市场的发展提供了一个良好的外部环境。而写字楼自身素质的不断提升和专业化发展趋势将使深圳写字楼得到更多国内外企业的青睐。在内、外因的促进下，未来深圳的写字楼销售量将会继续增大，但增长幅度趋于缓和，而未来办公楼的空置量有进一步扩大的趋势。 一个城市每年对写字楼的吸纳量同该城市的GDP有密切关系，深圳2003年至2005年的写字楼吸纳量分别是39.47万平方米、41.1万平方米、45.9平方米。预计2003年全市竣工的写字楼总面积56万平方米左右，因此势必将形成17万平方米的空置面积。而在2004年与2005年这两年内，随着中心区写字楼开发进入高潮，全市每年的写字楼竣工面积保守估计应维持在50万平方米以上，每年也将形成5至9万平方米的空置面积。因此，在未来2至3年内深圳的写字楼空置面积将大大增加。 2、深圳甲级写字楼租赁情况2.1、WTO对甲级写字楼租赁市场的影响随着中国加入WTO时间日益增长，WTO的影响也将进一步显现，深圳作为中国南部的重要窗口城市，将吸引更多的外资企业来深发展。与国内企业不同的是，外资企业主要以租赁办公楼为主，而且对办公楼档次的要求很高。另外，深港一体化进程加快，港资企业为了节约经营成本，也有将后勤办公室地点向深圳转移的倾向。WTO和深港一体化这两个因素将进一步促进深圳高档写字楼租赁市场繁荣。 在最新出台的《深圳市2003－2004年产业导向目录》中，高档写字楼被列为限制发展的项目；此外，诸如中国工商银行等国内商业银行也开始严控高档写字楼的贷款。因此未来可能会在局部区域造成高档写字楼有