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PAGE PAGE 44房地产基本概论第一节 房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产类型：居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。工业用地：主要指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地 等。三、地产开发地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行业。它具有投资大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。土地使用的名词解释城市土地所有权的概念土地所有权又称土地产权，是物权的一种。它的主体是土地所有者，客体是土地，它的含义是：土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。我国实行的是城市土地属于国家所有，农村土地属集体所有的土地制度。土地所有权的划分A、土地占有权：是指依法对土地实行掌握和控制的权利。B、土地使用权：是指依法对土地进行实际使用的确良 权利。C、土地收益权：是指依法收取土地所产生的自然或法定的利息和利益的权利，包括收获土地上生产的农作物，收取出租土地的地租等。土地处分权：是指依法处置土地的权利，包括出租、出卖、赠送、遗赠、抵押等。土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。A、国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或俱对国有土地只有使用权，没有所有权。B、集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。土地使用权的取得：现阶段，取得土地使用权的途径有3种，即A、划拔土地使用权：只限于本单位使用，不得以任何形式私自转让，更不行进行土地使用权的经营行为，如土地出租等。B、土地使用权出让：可以依法进行土地的转让、出租或抵押。C、土地使用权转让：必须遵守原出让合同有关规定使用土地，不得随意改变用途，其使用年限为出让年限减去使用者己使用的年限的余期，而且可以依法进行再转让、出租和抵押。土地使用权出让的方式有三种：协议、招标和拍卖A、协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予的优惠政策的项目。B、招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或个人，以书面投标形式，竟投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地。C、拍卖出让：是指土地所有者的代表人指定的时间、地点、组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。土地使用权出让的年限A、居住用地：70年B、工业用地：50年C、教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年D、商业、旅游、娱乐用地：40年E、综合或其他用地：50年这个最高年限是一次出让签约的最高年限。土地使用权年限届满时，除非出让合同中别有规定或城市规划部门另有规定，土地使用权受让人可以申请续期使用，并重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。二、房产分类商品房： 有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法买卖、转让、租赁权利。集资房： 指城市郊区的农民集资利用宅基地或自留用地建设的住宅（集资房是不需要交地价的，大部分是违法用地，少数经市有关部门批准）。安居房：政府为解决中低收入职工住房而建设的普通住宅，其建设用地通过行政划拨，住宅以成本价出售。购房