鑫奇机场前的项目市场定位的报告.docVIP

HYPERLINK 中国管理资讯网 HYPERLINK 中国管理资讯网 鑫奇机场前项目市场定位报告 目 录 第一部分 地块篇 第二部分 环境篇 第三部分 市场篇 第四部分 定位篇 第一部分 地块篇 寻找地块属性 地块位置 ??????? 甘井子区南林街，郭家街仓库旁 ??????? 机场新区的商业金融区所在地 地块四至 ??????? 南侧：八一新居小区； ??????? 北侧：军用厂房； ??????? 西侧：南林街，西部大通道； ??????? 东侧：郭家街仓库； 项目规划 ??????? 占地3.1万㎡，容积率2.3； ??????? 6栋板式小高层，二层裙楼公建； 地形地貌 ??????? 不规则梯形，东西向长于南北向； ??????? 地势平坦，地上无建筑物； 产权性质 ??????? 本案地块为综合用地； ??????? 1#、2#、3#、5#，4栋为住宅楼产权70年； ??????? 4#、6#楼商住楼，公建40年产权，住宅70年产权； 前景规划 ??????? 规划中机场新区的商业金融区； 道路系统 ??????? 虹港路、迎客路，旅顺北路、西部大通道； 交通路线 ??????? 710路、701路、532路等8条公交线路； 配套设施 ??????? 缺少大型超市、商场、菜市场等生活必备的商业设施； ??????? 学校：郭家街小学； ??????? 宾馆：机场宾馆 人文环境 ??????? 城市中等收入和工薪阶层 ??????? 机场工作人员 ??????? 军人家属及退休老干部 ??????? 从周边村镇迁入大连的居民 项目成本测算表(初算) 序号 项 目 合 计 万元 单 价 元/㎡ 建筑面积 （㎡） 备 注 一 开发成本 19702.43 　 　 　 1 土地出让金 3060.00 425 72078 　 2 地价 3600.00 499 72078 　 3 建安费 住宅 5896.77 1100 53607 小高层建筑成本1100元/㎡ 公建 2770.65 1500 18471 公建建筑成本1500元/㎡ 4 配套费 2306.50 320 72078 　 5 政府交费 720.78 100 72078 6 绿化费 250.70 80 31338 7 监理费 51.90 7 72078 甲级7.2元/㎡ 8 规划、设计费 108.12 15 72078 　 9 电增容费 648.70 90 72078 　 10 不可预见费 288.31 40 72078 　 二 销售费用 4628.63 　 　 　 1 销售税金 2679.73 372 72078 按销售收入的11%计 2 广告费/销售佣金 1218.06 169 72078 按销售收入的5%计 3 管理费用/财务费用 730.84 101 72078 按销售收入的3%计 三 总投资 24331.06 　 　 　 项目中的主要问题： ????????? 本案公建量体较大，难于全部销售，为使项目利润达到最大化，建议用住宅的销售收入冲抵项目的总投资成本，而公建部分则为纯利润。 ????????? 住宅的最低平均销售价格应为：24331.06万元÷5.3607万㎡=4538元/㎡。在区域的销售均价是4200元/㎡的前提下，做什么样的产品能够突破4538元，并能被客户接受？ ????????? 4#、6#楼产权为商业性质，且朝向不正，在这两栋楼里做什么样的产品可以保证销售的顺利。 我们通过挖掘地段价值，分析市场行情，精心打造产品等各方面达到最终的目标。 第二部分 环境篇 挖掘地块价值 城市空间划分新格局 1、西拓北进——城市空间布局的变化导致城市人口分布的变化 ??????? 构筑“两城三星”,建设“大大连”； ??????? 增加物流、人流、资金流和信息流，全面提升城市功能； [市场观点] ????????? 城市空间功能布局变化，将带动周边区域的经济发展，促进人口转移，直接影响城市西北部机场新区的形成与发展，加快新区的建设； 2、机场新区 ——机场新区的建设提升了区域的价值 ??????? 未来城市“副中心”，预计五年后完成； ??????? 总用地约14.22平方公里，规划总居住人口数为13万人； ??????? 分为公共设施区、产业区、居住区及生态旅游区四大功能区块； [市场观点] ????????? 甘井子区作为城市住宅转移的主要增长区，有着极大的发展潜力，机场新区在未来数年内将承担起甘井子区行政中心、经济中心、居住中心、商贸中心的重任。 ????????? 本案位于机场新区的商业金融区，这片区域是未来新区商业