锦汇花园营销的的策划书1.doc

锦汇花园营销策划书 概 要 锦汇花园已进入销售前期准备阶段,为了保证销售工作系统有序的进行,保证销售进度,本方案在对锦汇花园市场情况进行缜密调查的基础上，对项目机会与问题进行了审慎分析,对市场营销策略进行了周密设计对行动方案进行了详细规划，使锦汇花园的特性更加突出，以合理的价格，有效销售手段早日完成销售任务，达到销售目标。 第一部分：项目市场状况分析: 本部分重点： 项目特性：项目自身在建筑、规划、物业服务方面的现状及特点。 项目区域环境特性：项目在区位、交通、街区、配套环境方面的特点；项目区域发展趋势。 项目区域市场行情分析：项目区域竞争住宅项目开发现状及情况预测；其他区域住宅开发特点；成都市场小高层电梯公寓市场开发现状及特点；项目的市场形势。 1、项目特性分析: （1）项目建筑规模: 本项目占地72亩（含代征地），总建筑面积约为96200M2,全部为九跃十层的小高层电梯公寓。 （2）项目建筑布局及结构： 整个小区以九跃十层的小高层电梯公寓采用合围式分布，楼间以错开联体式方式形成了四个组团，所有建筑主体均为九跃十层框架式电梯公寓，每个单元为一梯四户点式布局，共二十个单元 。在项目东南角独立修建一幢七层框架式综合楼。 小区中央为约5000M2的中央花园，中央花园分为中央绿地及休闲区域两部分。拟在中央绿地中修建顶部封闭的欧式回廊，中央绿地周围设有若干铁花坐椅供住户休憩所用。中央花园另一部分为景观式水景。 小区东面有一个幼稚园与小区之间用围墙隔开。在小区东面、北面和西面围墙内侧用土抬高后栽植高大乔木，营造小区独立空间。各楼群与中央花园之间有用彩色广场砖铺地，约3米宽的人行道连接，道路旁草坪上安置草坪灯。 （3）装修和设备： 室内墙面、地面均不进行二次装修，一能降低房屋成本，增大市场竞争力；二能更好地避免消费者自己二次装修所造成的浪费。整个室内地面做好防水层，水泥砂浆找平，墙面水泥砂浆找平、刮腻子，所有电路线、通讯线、光纤电视线路网络布线暗敷到位。 客厅设计一离地约30cm，采用外挑落地式景观窗，内为高约60CM的不锈钢雕花栏杆，落地窗中央设有推拉窗，两边封闭，外置约30公分宽的花台。景观窗外挑约60cm，在其下部外墙处安置空调机室外机位，预留空调孔及插座。 厨房不装修，预留厨柜、排油烟机及厨用电器位置，安排好上、下水位置。卫生间不装修，预留卫浴洁具上下管位及用电插座，公用卫生间留出淋浴房位置，在室内考虑预留冰箱和洗衣机位置。 每个单元设有一部高速电梯，电梯间及楼梯间安装消防设备及保安设施。每户预埋光纤接口，客厅和主卧室各一个；电话接口，客厅及各卧室各一个；网络专线接口主卧室和书房各一个；室内紧急报警按钮一个。水、电、气费远程收取系统。 （4）项目配套状况： 小区内设有儿童娱乐场所两至三组，在小区东南面临街处规划有一个大型音乐广场，紧临主入口两个单元一至二层部分为物管用房，设有安全监控室、音讯室、物管办公室、维修处办公室、家政服务中心、业主委员会联络处、医疗中心等。 小区所有楼群均为一层架空，下设停车场和自行车库，另外还有部分露天停车位，实行刷卡式智能管理。 （5）物业管理状况： 建议小区物业管理由经过专业培训的专人进行管理，实施关怀式星级服务，通过物业服务营造出独特的社区文化。物业管理在本项目中将从项目建设开始便参与进行，在建设销售及完工后均全方位地进行体现。合同文本在销售开始前就基本拟定，在销售及建设中广泛地征求购买客户的意见，在实施中逐步完善。物业管理收费暂定为不超过1元/M2，根据实际情况进行调整。 机动车室内停车位可以出租也可出售；室外停车位以出租为主。 2、区域环境特性分析： 区域性质： 本区域位于成都西北方，属于市区边缘的新兴居住区，位于“温-郫-都”绿色生态圈区域内。区域内主要为居住和餐饮娱乐场所，无大型厂矿企业。 位置特性： 项目旁多为前几年修建的拆迁房和当地农民的民居，整个区域内居住档次不高。九八年以来开发了一些中档的住宅小区如“锦城苑”、“金房苑”、“金都花园”等，使羊西线一带的居住档次有一定提高。 交通及人流： 该地段与二环路羊西线主干道相邻，52路、22路、59路、54路公交车从此区域内经过，交通方便，到市区及其他地方均十分便利。二环路及羊西线车流及人流量均比较大，但因本项目不在主干道旁，所处地理位置比较优越，适于居家。 周边街区环境： 西门地处“温-郫-都”国家级生态示范区，具有得天独厚的自然优势，虽然开发较晚，相对区位较双楠-菊乐片区远，然而在配套上已经较为完善，教育、医疗卫生，金融，购物，娱乐场所一应俱全，加之道路形成较早，交通比较便利。这一切对本区域内即将开发的各项目十分有利。 区域内居住人口来源较为复杂，但大致可分为三类：一