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物业管理企业实行全面预算管理理论与方法 　　摘要：随着我国商品房市场的持续火热和城镇住房改革的不断进行，这也直接促使物业管理水平的提高，现行物业管理手段主要依据2007年颁布的《国务院关于修改〈物业管理条例[1]〉的决定》，依此条例，以前公房管理者与住户之间的关系也由管理者与被管理者转为服务者与被服务者。在此背景下，物业管理企业全面预算管理也将扮演越来越重要的角色，也是提高物业管理企业服务水平必然选择。 　　关键词：物业管理；预算管理；预算编制 　　一、 物业服务企业全面预算管理的意义 　　首先，对于一个企业来说，未雨绸缪可以说是生存必备的技能，对物业管理企业也当然是一样。全面预算管理的是现代企业管理系统的一种先进管理方法。现代企业经营管理的重要内容包括“规划”和“控制”两大部分。若无规则，则无控制的依据，而规划的重要内容之一就是全面预算。全面预算是指按照企业决策方案，确定企业各项活动的目标，并表现为预计利润表、预计资产负债表和现金预算等一整套预计的财务报表及其附表，借以预计未来期间的财务状况和经营成果。其中，预算编制则是全面预算的重要一步，预算的编制和使用，作为评价业绩的标准，在管理上有时比实际结果更受重视。 　　基于全面预算管理制度的先进性，物业管理公司在企业内部规范经济行为的各个方面建立了一套完整的全面预算管理体系，从而提高企业财务管理具有重要的现实意义；其次，物业管理公司推出这样的全面预算管理的管理机制也能起到协调公司经营，通过预算目标，编制，汇总和审查，执行和调整，评价和评估的分解作用，从而起到协调效果，为公司的规划和发展公司业务和提高公司自我意识方面发挥了关键作用；再次，全面预算管理在企业部门的实施，可以起到很好的员工绩效的激励作用，全面预算管理通过分解有针对性的战略目标，实施，控制到最终的具体实现，从而推动员工和部门不断提升自己的专业水平，当然，同时员工同时可以提高自己的待遇水平。此外，引入全面预算管理，可以提高物业管理公司一直都面临的预算死板问题，是预算变得简单、方便和客观性。 　　二、 物业服务企业全面预算的编制 　　物业管理企业实施预算编制应遵循以下原则： 1.目标导向的原则。企业相关管理部门将根据公司的情况来制定短期计划和长期发展战略，结合公司目前的情况，制定了企业年度预算、季度预算、甚至是月预算。根据自己的具体情况来对具体问题具体分析，细分并开发适合自己的预算。 2.综合平衡的原则。这需要处理每个部门的局部和整体以及全面的预算平衡之间的关系。 3.全部成本的原则。将各部门预算管理费收入统一算到他们的成本中去。 4.重点支出项目重点控制原则。要想企业达到长期发展的目标，就需要对企业当中的核心竞争力进行重点培养，那些比较重要的项目要着重控制，不可随便的进行更改。① 　　预算编制步骤：1.审查平衡。财务管理部会和其他的有关部门对物业管理企业的各个单位的预算进行审查（有必要的时候可以进行复查），有必要的话可以给他们提出适合的平衡建议，而且企业还要发布工作目标责任书，年度工作目标可以作为各个部门预算的修正依据。 2.批准。通过预算各部门（财务部、工程部、物业部、市场部和保安部）进行分析整理，企业的财务部门才能上报公司上级进行审议，报道给管理层。 3.发出的执行。企业年度预算提交管理层审批，然后去下发到各部门，分解落实到财务部门后执行。 　　三、物业管理企业全面预算存在的问题 　　（一）物业全面预算意识不足 　　物业管理公司目前所缺乏的预算意识，要么是预算目标单一。②因为大部分财务管理业务仍处于过渡阶段，很多企业仍然不熟悉该系统是比较全面的预算管理系统，比如全面预算管理，以提高企业管理水平的优势，协调公司，激励绩效改进等，都还是一知半解，更何况引入这种制度呢？另外有一些物业管理公司思想比较局限，并不认为物业全面预算是必要的，所以对此也就抱着一拖再拖的态度，觉得只要国家没有明确规定需要全面预算他就没有必要引进这种管理模式。因此，在这种情况下，国资委就应该起到引导作用，以更好地促进企业的全面预算管理在市场化的物业管理的背景下，提升水平并发挥应有的作用。 　　（二） 预算编制存在问题 　　1.预算目标单一，编制的预算没有成为实施战略目标的手段 　　目前，国内企业仍普遍使用传统的预算系统，无论是在预算编制，设计，实施，控制，都是基于一个个单一的目标预算为导向，如以成本为导向的预算编制，反映成本控制，反映现金流量的现金流量控制为导向的预算编制等。尽管有这些预算的编制也有一定的管理效果，但因为公司的核心目标是企业价值最大化，也可以说是利润最大化，反映在预算上则是预算指标体系的策略的成功。因此，各种预算准备阶段的设计目标是相对简单的，而有战略导向的建立全面预算框架则是很复杂的。 　　2.缺乏有效的预算沟通，全面预算编制行为受局