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基于数据包络分析法房地产企业规模经济效应分析 　　摘要：规模经济是市场经济中的一种现象，文章定量分析了房地产业是否具有规模经济效应。采用四家房地产上市企业2011年度的股票市场年度报告数据，运用数据包络分析法对我国房地产企业的规模经济效应进行评估。得到我国的房地产企业普遍存在利润产出不足，整体属于风险厌恶型的结论。 　　关键词：房地产企业 规模经济效应 数据包络分析法 　　一、引言 　　我国的房地产行业在经过二十多年的发展之后，有了蓬勃的进步，在我国的经济发展中占有举足轻重的地位。但是这种增长主要是以数量扩张为主的粗放型增长方式，如果发展规模经济的作用，房地产企业可以更有效的组织各类人才，形成完善的经营管理体系，使人力成本下降，提高劳动生产率，从而大大提高企业的运行效率。房地产企业如何利用规模经济效应，尽量减少国家宏观调控及市场的变化对企业的冲击，是关乎我国经济发展的重要问题。在此通过对我国几个比较有代表性的房地产开发企业的规模效应的分析，探索适合我国房地产可持续发展的最优规模。 　　规模经济及其效率的探讨多集中在工业企业、金融业、医疗业以及教育业，对房地产业规模经济的探讨比较少。国外对房地产规模经济的研究主要集中在三方面。首先是对房地产信托规模经济的研究[1]，二是对房地产企业的影响[2]，第三方面房地产企业与其他行业的联合规模经济[3]。国内对于房地产规模经济效应的研究还处在一个起步阶段。主要讨论的还是规模经济效应的如何实现以及定性的研究房地产产业是否可以具有规模经济效应。少部分做定量分析的有周颐和陈艳丽应用数据包络分析法对我国的房地产企业的规模经济效应进行评估，得出我国房地产企业存在规模不经济现象的结论[4]。张巍则将产业组织理论与计量经济学方法相结合，探讨了促进中国房地产业市场集中度由分散向适度集中转变的政策思路[5]。 　　二、理论基础 　　马歇尔规模经济理论认为： 生产规模和经济效益之间有着极其重要的函数关系，生产同一产品，成本是随着产量的增加而降低的，设备效能的发挥是随着大批量生产而逐渐增加的，人的管理潜力也是随着规模的扩张而被开发和利用[6]。目前研究房地产企业效率方法应用最多的分析方法主要为传统的超对数成本函数法及数据包络分析法（DEA法）。在信息不透明、部分数据难以获得的情况下，应用DEA方法对规模经济进行研究也就成为首选的最为有效的方法[7] 　　三、数据分析 　　（一）DEA 步骤 　　本文选取的决策单元是2011年中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的2011年中国房地产上市公司综合实力榜100强测评榜单上的比较有代表性的四家公司。分别为第一名万科企业股份有限公司、第二名恒大地产、第五十名花样年控股和第一百名同济科技。 　　第二步是确定各个投入产出因素。房地产企业规模主要体现在资产投入及人员投入上。而营业成本直接反映到企业的经营效率。因此，把员工数（S）、营业成本（M）及总资产（C）作为系统的输入指标。资本收益水平和获利能力是衡量企业是否具有规模经济效应的重要依据。因此，引入企业的净利润（R）作为系统的一项产出指标。另外，资本市场讲究的每股资本都能带来最大的收益，所以利润率（V）也属于本文研究的产出因素。 　　第三步是确定决策变量。企业投入与产出的权重；DEA方法要求权重之和为1。运用C2R模型来建立目标数求解（E为效率指数） 　　（二）求解DEA模型 　　以万科地产为例，根据表一数据代入（1）式。应用EMS-DEA模型求解软件解出结果得E=1，则DEA有效。说明了万科地产的企业规模已经实现了规模经济效应。依次把其余三家企业的数据带入到（1）式中得到各自的效率值E，恒大地产为0.975223；花样年控股为0.772341；同济科技为0.825049。其余三家企业中都DEA无效。 　　四、结论 　　应用DEA模型对我国四家上市房地产企业的效率进行分析，得到了如下个结论。（1）我国的房地产企业普遍存在利润产出不足的情况。在投入合理的情况下，存在利润过小及风险过大的情况。（2）我国房地产企业整体属于风险厌恶型。在利润与风险不能兼得时，企业多选择降低风险为主，这也是利润产出不足的一个重要原因。在此为探讨房地产企业最适规模提出了新的着眼点，尤其将风险纳入考虑范围。对于企业自身，应该在实践中综合考虑企业自身特点及宏观经济环境，探索适合自身发展的适当规模。 　　参考文献： 　　[1]Brent W. Ambrose， Michael J. Highfield and Peter DLinneman.Real Estate Economics [J]. Real Estate and Economies of Scale：The Case of REITs，2005， 33，（2）：323