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“引资改造”,让破旧保障房保值增值 　　摘要：国有资产保值增值一直以来都是国有资产管理部门不停探索的一个永恒命题。如何实现国有资产保值增值，国有资产管理部门各显神通。本文主要总结了保障房管理部门在财政资金严重不足的困境下，创新工作思路，大胆引进社会资金对破旧保障房进行全新改造的些许经验，为市场经济发展的新形势下，对国有资产保值增值进行有益的探索。笔者撰写此文，旨在抛砖引玉。 　　关键词：保障房 引资改造 保值增值 　　地处祖国南疆的广西首府南宁市，由于历史原因，在市区商业中心存在大量危旧的保障房。这些保障房的直接管理部门是南宁市住房保障和房产管理局下属二级机构南宁市房产物业管理处（下文简称该保障房管理部门）。2010年下半年，在财政资金不足的历史背景下，该保障房管理部门领导更新观念，改变思路，创造性地通过“引资改造”的方式，参照BOT模式引进社会资金，对该保障房管理部门管理的具有一定商业价值的危旧保障房进行全新改造，实现了保障房保值增值，改善了保障房承租户的生活条件，改变了过去“端着金饭碗找饭吃”的窘境。 　　一、“引资改造”的概念、对象 　　如何诠释“引资改造”的概念？顾名思义，“引资改造”就是保障房管理者（即引资人）参照BOT模式通过引进社会资金，对急需改造的破旧保障房进行全新改造，使之涣发“青春”，保值增值。在“引资改造”中，出资人负责提供改造项目所需的全部资金，并负责改造项目报建、设计、建造等工作，与BOT模式不同的是，作为回报，引资人给予出资人按一定的租金标准对所改造项目一定年限的承租权，从而达到改造双方双赢的目标，取得较好的经济效益和社会效益。 　　二、“引资改造”的基础和缘由 　　（一）市中心破旧保障房所在地段商业价值飙升 　　进入二十一世纪以来，边疆明珠---南宁乘着东盟博览会的东风，经济腾飞，城市扩围，人口剧增，人潮即钱潮，这使得该保障房管理部门管理的地处市商业中心地段的破旧保障房商业价值飙升。花香自能引蝶来，飙升的商业价值使破旧的保障房改造吸引来社会上各色寻求资金投资机会的人士。此为“引资改造”的基础。 　　（二）地处商业中心地段的破旧保障家庭亦有迫切改善居住条件的愿望 　　这些保障房由于建造于解放前和解放初期，大多是破败老旧的砖木结构的房屋，年年投入资金维修却不能从根本上改变其危旧的状况，住房狭小、不配套、光线不足、潮湿、房屋排水设施缺乏，防洪功能差等现象突出，给保障家庭生活带来诸多不便，特别是每到汛期，能否安全渡汛是保障房家庭和管理部门多年来的一大心病。此为“引资改造”的缘由之一。 　　（三）财政资金有限，不能满足破旧保障房改造所需 　　据该保障房管理部门统计，已超过安全使用年限，需要排危改造的砖木、大板结构房屋约450个门牌，而近年来财政部门每年统筹核拨维修经费仅有500万元，这几年提高至800万元，该维修资金用于房屋的养护、补漏等日常维护和对住户安全知识的培训、消防安全器材的配置等的安全管理后，剩余用于改造的资金仅有当年维修经费的30%，只够几栋房屋的改造费用支出。2006年至2011年，累计可用于改造的财政资金仅有1450万元，仅能完成44栋房屋的改造，保障房改造资金缺口大。此为“引资改造”的缘由之二。 　　三、保障房“引资改造”的关键风险点管控 　　对处于黄金商业地段的破旧保障房实施“引资改造”，是该保障房管理部门成立以来首次碰到的重大事件，没有经验可循，考虑不周，管理不慎，就可能让国有资产遭受损失，因此，未雨绸缪，为保障房“引资改造”设计好风险管控措施，才能有效防止国有资产被吞噬，防止“引火烧身”。在“引资改造”过程中，该保障房管理部门主要做好下面几个关键风险点管控。 　　（一）取得市政府同意实行“引资改造”的批文是关键 　　“引资改造”，就是引入社会资金与该保障房管理部门“同槽而食”，该做法是否违反国有资产管理办法，这是意欲引进社会资金进行危旧保障房改造的管理者所担心的首要问题。正所谓一招不慎，满盘皆输。闪现“引资改造”的想法后，该保障房管理部门集思广益，认真梳理、研究中央和地方出台的各种国有资产管理法律、法规，与政府相关部门积极沟通，讲明破旧保障房改造所处的困境和有利发展形势，寻求政策上的支持，方案几经修改，终于取得市政府同意实行“引资改造”的“尚方宝剑”。 　　（二）引资人的选择、管理、淘汰 　　实行“引资改造”使处于市中心黄金商业地段的破旧保障房成为一块“唐僧肉”，各方怀抱资本的人士闻嗅到商业气息，资本的逐利特性使其寻踪而来，都想捷足先登，抱得黄金归。如何确定引资人，这是“引资改造”流程中非常重要的环节，具体做法如下： 　　建立科学的出资人评估和准入制度，对出资人的综合实力、资质信誉情况的真实性和合法性进行审查，根据改造房屋规模、改造难度设定准入条件，择优选择出资人。必要时，委托具有