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房地产项目建安成本管控存在问题及应对策略 　　摘要：建安成本在房地产项目总成本中比重相当高，若控制不当将直接吞噬企业越来越稀薄的利润空间。基于房地产项目存在目标成本管控不力、无力成本控制不足的问题，提出了加强目标成本监控、控制无效成本发生具体对策与措施。 　　关键词：房地产项目 建安成本 目标成本 无效成本 管控 　　房地产建安成本即建筑安装工程成本，指房地产项目建筑安装工程在施工过程中耗费的各项生产费用。房地产行业从拿地到交付，建设周期长，按行业平均标准，土地、前期、建造、基础设施、配套设施、开发间接费六大成本约占收入的65%，其中建安成本占比达到60%-70%，过程管控若稍有松懈，及容易吞噬企业越来越稀薄的利润空间。 　　一、房地产项目建安成本的构成 　　建安成本主要由三部分构成：基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费。各项费用具体表现为： 　　（1）基础设施费。基础设施费指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等市政公司交纳的费用。 　　（2）建筑安装工程费。建筑安装工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用（含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费），有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。 　　（3）配套设施费。配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。 　　二、房地产项目建安成本管控存在的问题 　　房地产项目建安成本管控方面存在的问题主要表现以两方面： 　　（一）目标成本管控不力 　　目标成本是基于标杆管理方法及理论确定的企业未来将要实现的项目成本控制目标。房地产企业目标成本控制模式是企业基于标杆管理方法及理论，在项目开发前期确定拟开发项目的成本目标，并在开发过程中进行动态监控以确保成本目标的实现。具体而言，就是企业在项目立项或设计阶段，经过数据收集、分析等途径确定拟开发项目的全成本目标，包括土地成本、设计成本、建造成本、销售费用、管理费用等，并将各成本目标分解落实到相关部门及责任人，在项目开发过程中，定期对成本数据进行动态分析与目标成本相比较，通过制定及采取针对性的措施将实际成本控制在目标值之内，即目标成本≥实际成本。但在实际执行过程中往往出现目标成本远小于实际发生总成本。 　　（二）建设周期无效成本控制不足 　　由于房地产项目建设周期长，如果不对项目实施过程中的成本发生进行严格控制和审核，将产生大量的无效成本，具体表现在以下四方面为： 　　（1）因设计原因产生的无效成本。具体表现为：因对设计效果把控不准变更后引起索赔签证费用增加；图纸提供或设计变更下达不及时引起的索赔签证费用增加；材料工艺选择不当引起的索赔签证费用增加；.专业不对接，设计图纸矛盾及设计保守、设计深度不够所引起的索赔签证费用增加等。 　　（2）因招标原因产生的无效成本。具体表现为：招标策划工作失误，标段划分不合理，计划性不足影响工期及质量；施工单位考察失误，投标竞争不充分引起中途变化，费用增加；招标文件中合同条款编制失误引起费用增加；评标失误，中标价高出标底价；施工单位围标，串标哄抬标价引起的招标费用增加；合同签订滞后引起的索赔等。 　　（3）因项目管理原因引起的无效成本。具体表现为：施工周期短，使用高标准的临时设施，增加措施费的投入；施工节点计划不合理引起赶工或工期延误造成的费用增加；施工安排失误引起的索赔；材料替代引起的成本增加等。 　　（4）因业主管理失误产生的无效成本。具体表现为：.业主不正当终止工程引起的索赔；投资规划不当引起的资金成本增加或资金浪费；建设手续不全引起的行政处罚；未及时提供施工场地及施工条件引起的索赔或费用增加；施工指令不当引起费用支出增加；保修期间未按质保合同及时通知责任单位，便自行安排其它施工单位施工；而费用索赔又未按合同约定的方式发出，从而引起的保修费用无法落实；因工程款支付不及时或付款失误，施工单位提出的索赔；未按合同条件提前支付工程款，打乱资金计划引起资金成本增加；工程资料不全，竣工结算资料审核不认真，引起结算时造价增加；超索赔时效的签证或索赔的确认，如因施工单位按合同约定提出索赔申请，业主方未及时回复而引起的索赔等。 　　三、房地产项目建安成本管控的思路及对策 　　（一）加强目标成本监控 　　目标成本贯穿项目开发的整个过程，是事前控制的基础。目标成本监控具体做法如下： 　　（1）将动态成本与目标成本进行对比、纠偏，保证项目开发的总成本控制在目标成本范围