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房地产预售财税处理及纳税申报附表填写之探讨 　　摘要：房地产企业预售业务属于特殊销售事项，会计准则和税法对房地产企业预售业务的处理规定存在差异。本文结合实例，对房地产企业预售业务的会计与税务处理及所得税年度纳税申报表附表的填写进行了分析。 　　关键词：房地产预售 会计处理 税务处理 纳税申报 　　一、房地产企业预售业务的会计处理 　　根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在“应交税费”科目的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入“营业税金及附加”。 　　例：甲房地产公司2011年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建F1、F2房产。F1房产于2011年8月起开始预售，2012年10月份完工；F2房产于2012年2月开始预售，2012年未完工。2011年共计取得F1房产预售房款4 000万元，当年发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元；2012年销售F1房产取得收入2 000万元（假定为完工后实现的销售收入），预售F2房产取得预售房款5 000万元，F1房产完工开发成本共计4 000万元，当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元，广告宣传费支出200万元（营业税及城建税和教育费附加5.55%，土地增值税按1%预缴，预计毛利率10%，例中未涉及因素假设不考虑）。 　　1.甲房地产公司2011年度的会计处理。 　　（1）收到预售房款： 　　借：银行存款 40 000 000 　　贷：预收账款 40 000 000 　　（2）预缴营业税、城建税和土地增值税： 　　借：应交税费――应交营业税 2 000 000 　　――应交城建税 140 000 　　――应交教育费附加 80 000 　　――应交土地增值税 400 000 　　贷：银行存款 2 620 000 　　（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费： 　　借：管理费用――工资 500 000 　　――业务招待费 900 000 　　――广告宣传费 3 000 000 　　贷：银行存款 4 400 000 　　（4）年末对预收账款，根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理，即[4 000×10%-4 000×（5.55%+1%）]×25%=34.5（万元）。 　　借：递延所得税资产 345 000 　　贷：所得税费用 345 000 　　2011年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。 　　2. 甲房地产公司2012年度的会计处理。 　　（1）收到F2房产预售房款： 　　借：银行存款 50 000 000 　　贷：预收账款 50 000 000 　　（2）F2房产预售收入预缴营业税和土地增值税： 　　借：应交税费――应交营业税 2 500 000 　　――应交城建税 175 000 　　――应交教育费附加 100 000 　　――应交土地增值税 500 000 　　贷：银行存款 3 275 000 　　（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费： 　　借：管理费用――工资 550 000 　　――业务招待费 600 000 　　销售费用――广告宣传费 2 000 000 　　贷：银行存款 3 150 000 　　（4）F1房产2011年度预售收入转主营业务收入，上年缴纳的营业税和土地增值税转入营业税金及附加： 　　借：预收账款 40 000 000 　　贷：主营业务收入 40 000 000 　　借：营业税金及附加 2 620 000 　　贷：应交税费――应交营业税 2 000 000 　　――应交城建税 140 000 　　――应交教育费附加 80 000 　　――应交土地增值税 400 000 　　（5）F1房产2012年度销售收入、缴纳的营业税金及附加，结转主营业务成本： 　　借：银行存款 20 000 000 　　贷：主营业务收入 20 000 000 　　借：营业税金及附加 1 310 000 　　贷：应交税费――应交营业税 1 000 000 　　――应交城建税 70 000 　　――应交教育费附加 40 000 　　――应交土地增值税 200 000 　　借：开发产品 40 000 000 　　贷：开发成本 40 000 000 　　借：主营业务成本 40 000 000 　　贷：开发产品 40 000 000 　　（6）年末对预收账款，根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理。根据资产负债表债务法，当年新增预收账款5 000万元，与上年资产负债表相比净增1 000万元，年