房地产开发十七大风险..docVIP

房地产开发十七大风险　风险一:拿地不慎——拿地不慎直接导致两种滞销风险，一是楼盘高成本，一是楼盘区域环境不理想。 只要是谈房地产，就无法回避“地段”话题。 ??? 举个案例，在乌鲁木齐，2000年，新疆自治区体育馆原址10万平方米土地公开拍卖，这块土地位于乌鲁木齐南门，是市内最为繁华的地段之一。一家涉足地产不久的房地产公司志在必得，在与几家开发经验丰富的开发商公开竞拍后，最终拿得这块土地。但拿得这块土地的开发商却从此陷入了高开发成本的泥潭。这块土地总价高达4.51亿，创下该市当时的天价。土地的高价位导致楼盘的高成本，随之而来的是楼盘的高容积率，在高容积率下诞生的高层住宅，又遭遇楼盘的市场高层住宅大面积滞销的寒冬。 ??? 上面是地价导致的开发高成本，致使楼盘难销，而大多数楼盘则是由于区域环境不理想。一个典型的例子是，新疆宝亨房地产公司，在乌鲁木齐山西巷开发了三个项目，一个商务港，一个宝亨大厦，一个新疆民街，结果是从2001开始，陷入滞销困境不能脱身。山西巷成了名副其实的宝亨伤心地。项目的失败，里面虽然有操盘策略的问题，但主要是地段风险造成的，分析一下该区域的特征，就不难发现其中玄机。第一，山西巷地处南门与二道桥之间，南北是一个商务区，二道桥是一个著名的民族商贸区，夹缝中的山西巷就很难定位，从以上三个项目的功能来看，都存在与区域环境不对称的现象；第二，山西巷是一个民族聚集区，人文环境较差，导致汉族人士置业的心理障碍，这一现状很难在短期内改变。而仅靠民族人士消化楼盘，不太现实。 ?风险二：市场定位失误 ?——不知要切哪一块蛋糕，最后哪一块都吃不上。 ???? 原本要投入海外市场的“达利花园”，无论从外观造型，区内的整体规划以及室内装修设计，都称得上是一流的产品，它也是深圳最早欧陆风格的高尚住宅，但“达利花园”自94年投入市场以来，却出现了该产品“叫好不叫座”的被动局面。究其原因就是开发商划错了它的利益圈。 ???? 要建房首先要划定好自己的利益圈，即找出属于自己的市场机会，这就是市场定位。市场定位失误，突出表现有以下几类： ???? 一是定位过高，就达利花园发展商原来的设想，该产品主要是要投放海外市场，但这个相对较偏远的地方未能引起香港人的足够重视，潜在的内销市场，却因其定位档次过高而使一些买家却步； ???? 二是定位过泛。每个购买群体的需求差异都很大，所以，任何一个销售个案都不可能达到满足所有购买者需要的目标。但有些发展商为了“抗风险”，往往采取“大小通吃型”的定位，结果事与愿违。乌鲁木齐市的“宝亨大厦”就是采取“大小通吃型”的定位，大厦内功能过多，户型繁杂。从功能上有，商场，写字楼，及住宅。单是住宅类就有单身公寓，二房二厅，三房二厅以及复式四房二厅，五房三厅等多种户型，在这样一个单体项目中显得不伦不类，销售受阻也就在情理之中了；??? 三是过于超前。在深圳地产业日趋竞争激烈、类同相似产品不断涌向市场的情况下，发展商为了更大程度的抢占市场，都在努力琢磨新的卖点，于是近年来出现了许多新产品概念，但有些发展商忽视了市场的消费水准，一味强调新概念，把一些尚缺乏消费基础的超前定位搬了出来，同样缺乏竞争力；??? 四是盲从，比如一哄而起的高层公寓楼、写字楼，一哄而起的别墅群、豪宅等，不管市场消化能力如何，盲目追逐暴利，最终导致严重滞销。??? 五是从来不去管定位。房子建好了或封顶了，该卖的时候，才去找专家找营销公司：“这类房子应该卖给谁？”。因为他还不知道把房子卖给谁就把房子建起来了，这种房子很有可能谁住都不合适。 风险三：目标客户不明确 ——迷失方向，不知谁是真正的买家。 ??? 虽然划定了自己的利益圈，但这个圈子里的有效购买群体是谁，他们有没有足以支撑这个项目的购买力，都是必须要搞清楚的问题。这直接关系到房子最终卖给谁，如何卖的问题。很多滞销楼盘就是犯了目标客户定位错位的毛病。一旦目标消费群体定位错位，开发出来的楼盘就不符合真正买主的需求，真正的买主理所当然地不会为楼盘买单，开发商的行为也就是一厢情愿了。 ???? 本来群体A和B都是一样的年龄阶段，收入也差不多，但其学历、职业、兴趣、喜好不同，群体 A 最有可能为某楼盘买单，而你却把群体 B 当作该楼盘的买主，但群体 B 根本不会为该楼盘买单，这就是目标消费群体定位错位。譬如别墅楼盘，同样都是卖给有钱人的，但是有钱人买别墅的动机至少有三种，即居住、投资、投机。而动机的不同，导致他们选择别墅时所考虑的风险就有很大的差异，有的更看重地段，有的更看重价位，有的更看重居住的环境等等。你如果不知哪一类是你的真正客户，你就无法很好的吸引他来买。 风险四：概念不清晰?——缺乏个性，聊无生机。 ??? 某市曾有一个水景住宅，推广一年无人买单，经考察才知道，楼盘所处区位根本就无水景存在，所谓的水景住