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执行异议程序中买卖不破租赁关系司法确认 　　摘 要：本文从一起执行异议案件入手，指出我国合同法未规定租赁合同的公示要件，执行异议人依据买卖不破租赁规则启动异议程序要求保护租赁关系，可能被恶意被执行人利用该法律漏洞，与第三人串通建立虚假租赁关系规避执行或者与其他债权人签订名为租赁合同实为担保等性质的合同以损害其他债权人、房屋竞买人利益。执行异议程序中，认定租赁关系能否对抗申请执行人，可以租赁合同以下权利外观来窥探租赁合同意思表示的真实性作为标准：租赁合同签订时间、有无抵押在先、房屋交付、使用情况等。 　　关键词：执行异议 买卖不破租赁 司法确认 　　一、聚焦个案：由不动产执行异议案件引发的思考 　　2010年3月18日，某银行与赵某签订《购房借款合同》1份，银行同意借给赵某1000万元用于购买座落在某处房产，并以该房屋作为抵押担保物办理抵押登记手续。借款到期后，两借款人未归还借款。某银行遂于2013年2月21日向法院提起诉讼。法院审理后作出判决：一、赵在本判决生效后十日内偿还中国银行临海支行借款本金1000万元及利息、罚息（截止2013年2月10日的利息、罚息共计19.78万元；2013年2月10日以后的利息按中国人民银行有关规定计算至判决确定的履行之日），并支付某银行为实现债权支出的律师代理费20万元。二、某银行在上述债权的范围内对坐落于某处房屋折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。 　　判决生效后，赵某不履行生效判决的内容，某银行向法院申请执行。法院被执行人发出执行通知书，但两被执行人未主动履行。遂启动对被执行人所有的抵押房产评估、拍卖工作。2013年7月3日，传唤被执行人赵某进入房屋进行评估，对现状（房屋由两被执行人豪华装修开办会所用、但一直未启用）予以拍照附卷，由评估公司现场踏勘评估后，执行人员收缴被执行人钥匙，将现场房屋张贴执行裁定书、封条，等待拍卖。 　　执行异议人陈某在拍卖公告过程中，进入被查封房屋西侧门面，开张营业，以作异议人开办的某培训机构办公场所之用。2013年9月16日，执行人员了解到该情况后立即发出书面通知书，要求即刻腾退，但异议人认为其向两被执行人合法租赁，拒不搬离，随即向法院提出执行异议，对被执行人赵某所有的某处房屋门面主张租赁权，要求停止拍卖。 　　借贷活动中，借款方以其所有的房屋抵押，为借款提供担保，贷款方获得了抵押物折价、变卖、拍卖款中的优先受偿权，能有效降低借款的风险，故在执行实践中，执行抵押财产一般较为顺利。但亦不能排除案外因素阻却执行的可能。本案即是执行异议人根据买卖不破租赁规则对执行程序提出异议的典型案件。如何在执行、执行异议程序中把握执行标的上之租赁关系的真实性或者异议程序中依照什么标准认定租赁关系，对于能否顺利执行、维护异议人合法权益至关重要。本案因其抵押在先，依照法律规定予以审查，故相对简单，当执行标的未设定抵押权等优先权情形下，作为普通执行标的进入执行阶段，启动执行异议程序，如何确认买卖不破租赁或者说拍卖不破租赁，值得探讨。 　　二、租赁关系陷入法律困境的原因：现有规范下租赁合同成立要件不包含公示要件 　　我国合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此即买卖不破租赁的法律规定，规定得较为简单。租赁合同首先是合同关系，但是民法的规定突破了合同的相对性，将租赁权物权化，对其施加更加强烈的保护，即便租赁物易主，亦不得对抗其租赁权，由买受人继续充当房东。房屋租赁合同的成立以双方的合意为基础，至于效力问题，则涉及是否违反法律、行政法规强制性规定，勿须以公示为要件，此为我国买卖不破租赁规则的漏洞。 　　以北京、上海发布的地方性文件为例，《北京市建设委员会关于加强非居住房屋租赁合同登记备案工作有关问题的通知》（京建交〔2008〕309号）规定：房屋租赁双方自行达成交易的，应当自签订书面租赁合同30日内持下列材料及复印件到管理部门办理非居住房屋租赁合同登记备案手续。《上海市居住房屋租赁管理实施办法》规定：居住房屋租赁的当事人应当依法订立书面租赁合同，并向区（县）房地产管理部门登记备案。从以上两个地方文件看出，规定房屋租赁合同备案登记，仅为规范房屋租赁市场、作为征收相关税的依据。 　　租赁合同的物权化的应有之义就是要求其具备一定形式的权利外观作为公示方式，分为交付或登记。该漏洞容易引发租赁合同被恶意伪造，很难识别，通过诉讼或者异议听证对虚假租赁关系予以涤除的难度大大增加，直接或间接影响到相关权利人的合法权益，比如买受人增加了不可预知的风险。虚假租赁合同显然不是立法意欲保护的对象。 　　三、现有规范下执行异议程序租赁关系的确认标准 　　案外人对于执行标的的异议法律依据是2012年修订的《民诉法》227条的异议制度。该制度在2007年修订的《民诉法》20