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物业服务公司承担安全保障义务法理分析 　　【摘 要】随着我国房地产业的蓬勃发展，物业服务行业也迅速发展起来。由于现代社会危险的增加，业主对住宅的安全性要求普遍提高。学界普遍认为物业公司应对业主负有安全保障义务，但相关法律法规的规定并不明确。文章认为通过对《侵权责任法》第37条进行合理解释，可作为物业公司安全保障义务的法律依据；危险控制、获利报偿、合理信赖等理论则为物业公司承担安全保障义务提供理论支撑。 　　【关键词】物业公司；安全保障义务；获利报偿理论；危险控制理论 　　诚如霍布斯所言：“人的安全乃是至高无上的法律”，安全是人们享有诸如生命、健康、自由等人身和财产权益的前提。正是基于这一目的，人们选择了聘用专门的物业服务公司来为小区提供安保服务。但随着现代社会不安全因素的增多，住宅小区内频繁发生居民财产被盗、生命权或健康权遭受侵害的案例。对此，物业公司对小区居民应否承担安全保障义务成为关注焦点。我国关于安全保障义务的法律法规主要有：《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）、《侵权责任法》以及《物业管理条例》。虽然学界的通说是物业公司应当承担安全保障义务，但现有的法律和司法解释并未明确将物业公司纳入安全保障义务的主体范围，物业管理条例中的相关规定是否可以作为物业公司负有安全保障义务的法律依据也有待商榷。法律的不完善引发了学界的争议，同时也为法学理论的研究提供了广阔的空间。对于物业公司承担安全保障义务是否合理、正当，本文认为可从法律上和理论上寻找依据。 　　一、 物业公司承担安全保障义务的法律依据 　　（一）《解释》第6条规定了从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的民事主体，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害时，应承担相应的赔偿责任。还规定了第三人介入情况下的责任人及责任的承担方式。《侵权责任法》第37条定了宾馆、商场、车站、银行等公共场所管理人或群众性活动组织者的安全保障义务，其内容较《解释》第6条的规定更为具体和完善，如通过列举加概括的方式，明确了承担安全保障义务的主体；在第三人侵权的责任认定上，采取的是过错推定的标准，有利于平衡安全保障义务人的权利义务；权利救济的范围扩大到包括了财产权益。此外，《物业管理条例》对物业公司的安全保障问题也有所涉及，该条例第36条第二款规定了物业公司未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任；第46条规定了物业公司制止和报告违反治安法律法规的行为的义务；第47条规定了物业公司协助有关部门做好管理区域内的安全防范工作的义务。由于该条例的法律效力层级较低，且相关规定太过原则性，在处理具体问题时应以法律规定为准。 　　（二）目前，学者们争议的焦点在于物业公司是否属于安全保障义务的主体。对此，《解释》第6条规定的义务主体是：从事经营活动或者其他社会活动的民事主体。《侵权责任法》第37条规定的义务主体也有两类：公共场所的管理人和群众性活动的组织者。这里的公共场所包括以公众为对象进行商业性经营的场所和对公众提供服务的场所，如商场、银行、车站、公园、餐厅等；群众性活动是指法人或其他社会组织面向社会公众举办的参加人数众多的活动，如体育比赛、演唱会、展销会、游园会等。显然，《侵权责任法》的规定是对《解释》的继承和发展，用公共场所的管理人替代经营性活动的经营者，涵盖了经营性和非经营性的公共场所；同时，使用“群众性活动的组织者”一词使义务主体明确化，扩大了社会活动的范围，不仅包括有组织的、正规的活动，还包括一些民间自发的、非正式的、无偿的活动如自助游等，符合现代社会的发展趋势。 　　（三）众所周知，物业公司本质上是服务性的法人组织，其与业主签订物业服务合同，负责对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，以此获得报酬。在此，住宅小区的公共区域是除去业主专有部分的由全体业主共用的部分如小区绿地、花园、楼顶平台等，是业主日常的活动地点，具有公共性，属于公共场所的范畴。另外，基于物业公司的工作内容，可将小区的公共区域视为其经营场所，其对相关场地享有事实上的管理和控制权。综上，物业公司属于公共场所的管理人，即上述的第一类义务主体，理应适用《侵权责任法》第37条的规定。 　　二、 物业公司承担安全保障义务的理论依据 　　（一）欲寻找物业公司承担安全保障义务的理论依据，首先要从安全保障义务入手。安全保障义务早在罗马法时期就存在了，优士丁尼《法学阶梯》中记载了几种与安全保障义务相似的准私犯。包括倒泼和投掷的责任，堆置或悬挂物件的责任，船东、旅馆业主和马厩的经营人的责任。这些规定大致勾勒出了安全保障义务的雏形。公认的现代意义的安全保障义务起源于德国，1397年的土地翻车案确立了德国法上的一般安