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不动产物权登记中引入法定公证价值分析 　　【摘 要】我国的物权变动采取的是债权形式主义，债权合同作为物权变动的原因，其瑕疵直接影响到物权变动的效力，进而影响到不动产登记的正误。只有通过实质审查确保债权合同的真实性与合法性，才能从源头上保证物权登记的正确性。可以借鉴大陆法系国家的经验，在物权登记中引入法定公证制度，由公证机构对物权变动的原因进行实质审查以提高效率并减少纠纷。 　　【关键词】不动产；物权登记；法定公证 　　一、我国不动产登记审查类型与物权变动模式 　　不动产登记审查分为形式审查和实质审查两种。形式审查指登记机关仅对登记申请材料的规范性、完备性进行审查。实质审查指登记机关在对申请材料进行形式要件审查外，还应当对材料内容的真实性、合法性进行审查。其主要区别在于，登记机关是否有权对不动产变动的原因即不动产物权变动的债权合同进行真实性、合法性的审查。我国《物权法》第12条只是对登记机关的审查范围及职权进行了规定，并没有明确审查模式。通说认为，《物权法》确立了形式审查为主、实质审查为辅的不动产登记审查原则。 　　我国的物权变动采取的是债权形式主义。此模式下，不动产登记是不动产物权变动的生效要件，并且登记具有公信力。债权合意与物权变动的合意成为一体，体现在债权合同中，登记是债权合同的履行行为，是物权变动发生效力的外在形式要件。债权合同作为物权变动的原因，其瑕疵直接影响到物权变动的效力，进而影响到不动产登记的正误。同时，由于登记具有公信力，如果登记有错误，必然会损害不动产真正权利人的利益。因此，只有确保债权合同的真实性与合法性，才能从源头上保证物权登记的正确性，这就决定了在不动产物权登记之前，必须对债权合同进行严格的效力审查。这种要求在意思主义或者物权形式主义模式下并不是非常迫切。在意思主义模式下，由于不动产登记并非物权变动的生效要件，仅是对抗要件，登记没有公信力，登记制度并没有像形式主义模式下被赋予了公示权利和保障交易安全的功能。在物权形式主义下，由于独立的物权合意的存在，不动产登记是物权合意的结果，其效力不受债权合同的影响，因此，当债权行为被撤销时，只要物权合意没有瑕疵，物权变动就是有效的，不动产物权登记仍然保持其正确性。 　　我国不动产登记具有公信力，依法完成登记即产生绝对效力，即使登记的权利与真实情况不符，法律仍然承认因信赖该登记而进行交易的善意第三人所进行的不动产交易具有与真实物权存在时相同的法律效果。登记的公信力要求在登记过程中，应当对申请登记的事项进行实质审查，即登记机关要对导致不动产权利变动的法律关系的真实性、合法性加以审查。因此，我国的物权变动采取债权形式主义与不动产登记公信力要求对物权变动的原因行为进行实质审查，而我国不动产登记目前是形式审查，二者之间存在矛盾，为解决这一问题，可以在不动产登记中引入法定公证制度。 　　二、大陆法系国家不动产登记中法定公证的运用 　　大陆法系国家在不动产物权登记制度方面实现了由实质审查主义向形式审查主义的演变。例如，德国最初采纳实质审查主义，该制度产生了较严重的弊端，主要表现是增加交易成本，延长交易时间，登记官追查细节，过多干预了当事人的意思自治。之后的普鲁士《所有权取得法》确立物权无因性，使得物权变动的效力和引起变动的债权行为的效力分离，促成了形式审查制度的形成。目前德国虽采物权登记的权利要件主义模式，但登记机关只是形式审查，只有在社会公共利益可能受到侵害时才进行实质审查。法国实行物权变动的意思主义，登记机关自然没有实质审查的必要，因为即使登记机关错误登记，也不能改变物权因债权合同生效而发生变动的法律效力。 　　在减少公权力对于私人自治的干预与确保物权登记真实性两者之间进行平衡的结果，就是公证制度的引入，由公证机关通过对引起不动产物权变动的债权合同的真实性、合法性的确认，完成对物权登记前的实质性审查。公证机构的实质审查与不动产物权登记形式审查制度相结合，形成了大陆法系国家普遍实行的不动产登记法定公证制度。该制度下，公证是进行不动产物权登记前必须履行的前置程序，公证机构首先对引起物权变动的原因行为进行实质性审查，而登记机关只对提交登记的申请材料进行形式审查。登记前的强制公证在多国立法中都有体现。例如，《德国民法典》第313条规定：“当事人一方转让或者受让土地所有权的合同，需经公证人公证。”《法国民法典》第1601（2）条规定：“不动产的所有权转移，依公证文书确认不动产完工而当然发生。所有权转移之效力追溯买卖成立之日。”《瑞士民法典》第680条（2）规定：“法定所有权的限制，因法律行为而废除或变更，非经公证并在不动产登记簿登记不生效力。”《意大利民法典》第2657条规定：“如果未按照判决、公证书或有签字认证或司法认证的私文书进行登记，则登记不得进行。” 　　三、我国物权登记中引