买房时留点心眼.doc

　别光看利益，一脚踩空的后果你也得知道。　　房屋买卖市场里总有一些只能做不能说的事儿。为了少缴税，为了多贷款??有些行为明显违法，有的严格说来并不违法，但确实不合规定。你最好弄清楚这些事儿意味着什么，才能知道平衡点在哪儿。万一没弄好，麻烦可不是一点两点。　　做低房价，当心交易不成　　在房屋买卖交易尤其是二手住宅、二手商铺交易中，“做低房价”已经不算什么秘密了。所谓做低房价，就是买卖双方共同协商并签定两份房屋交易合同—通常被称作阴阳合同：一份是以一个虚假的较低的价格送进房地产交易中心，用以评估纳税的合同，另一份合同上的才是真正成交价，双方按照这份合同约定的价格进行交易，公开报给政府纳税的房价比实际成交的价格低。　　便宜在交易税　　买房、卖房，很大一部分的成本支出就是交易税费。以上海市住宅交易税的缴税标准举例，税率档次主要围绕普通房和非普通房设置。一旦交易的房屋跨入普通房行列，卖家至少能少交6.55%的交易税，买家能少交1.5%的契税。如果交易一套总价200万元的房子，普通住宅和非普通住宅，仅交易环节的税收就相差16万元以上。　　2012年3月上海市最新调整的普通住房标准是：坐落于内环线以内的低于330万元／套，内环线与外环线之间的低于200万元／套，外环线以外的低于160万元／套。因此，“做低房价”的主要手段是把同等环线范围的房子用评估报税的交易价格，尽量做到标准线以下，减少缴税金额。　　可能交易受阻，而且它是违法的　　做低房价的最大风险是：成交价格和报税价格相差太大、报税价格太低，都有可能通不过住房交易中心的评估，直接结果就是不能在交易中心备案、办理过户。对买方来说，由于买入时登记的价格较低，导致过几年再次出手时，买卖差价必然高于真实差价，以买卖差价作为基数的税负也会增加，除非再次冒着交易受阻的风险，再次“做低房价”—这真是个死循环。　　纠纷多，处罚少　　作为买卖房屋的双方，做低房价在实践中很少被处罚。但是如果开发商做低，则可能被房管部门和税务部门予以处罚。若由于做低房价而引发纠纷，进入诉讼，则很可能会被法院认定合同无效，买卖双方的利益都得不到保护。小产权房，买了也未必是你的 　　“小产权房”是指在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅。这一官方提法最早出现在2007年6月建设部发布的《关于购买新建商品房的风险提示》中。建设部提醒“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。　　因为非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。简单地说，城镇居民私下购买农民房，是无法过户到自己名下的。　　但是小产权房的价格便宜，即使明知不能过户，还是有不少城镇居民购买。为了避开法律约束，不少人在合同上写明是转让房屋的永久使用权，以此“解决”交易不合法的问题。　　就便宜在地价和税费上　　城镇产权住宅建在经过正常出让流程的建筑用地上，缴纳了大笔土地出让金和交易税费。小产权房之所以便宜，是因为它建在农村集体土地或者农民宅基地上，土地性质属于集体土地，也不存在缴纳出让金和相关交易税费，两者价差主要就在这里。　　“永久租赁权”？没这回事　　国家的相关法律对土地制度规定得非常明确：集体土地及其之上建起的房屋只能在农民之间内流转。因此，城镇居民购买“小产权房”是违法的，买入“小产权房”后，一旦卖家反悔产生纠纷，购买者的权益得不到保护。　　至于偷换概念，在合同上写明转让永久租赁权的做法，也无法保障购买者的利益。法律规定房屋的最长租赁期为20年，并不存在“永久使用权”这一说法，还明确规定房屋的权益属于所有权人。举个例子，这房子和土地一旦发生征用或动拆迁，由于所有权不能转移到城镇居民名下，你的“买”房钱付给了人家，这房子的补偿款和征用款还跟你没关。　　合同大多被判无效　　纠纷产生时，法院可能会认定这类小产权房租赁合同是表面租赁实质买卖的合同，并根据有关规定认定合同无效，判定买房的一方要返还房屋，卖房一方返还房款，买方如有损失，由卖方适当赔偿。　　如果买入小产权房后再转卖，合同仍然有可能被认定无效，接下来产生的纠纷就是连锁的了。一成首付，帮的是开发商 　　“9万元，在上海买套大三房！”，看到这条广告，心动吗？但它实际上不是降价的意思，9万元仅仅只是总房款的一成。　　从去年开始，很多新开售的楼盘打出“一成首付”的广告。　　“一成首付”分两种情况：一种实际上是“分期首付”，付完一成首付后，购房者必须在短时间内(短则一周，长则半年)付清其余两成款项，才能签订购房合同、办理按揭贷款等；另一种情况是购房者付一成首付，其余两成由担保公司担保或开发商垫资。购房者凭足额首付的发票，向银行申请办理按揭贷款。签约前提是买房者需在接下来的1个月至12个月内补齐首付款的剩余部分。　　你并没有得到什么优惠　　这是开发商聚拢人气的方式，“一